OGH-Urteil zu Wertsicherungsklausel in Mietverträgen

Eine Mieterin verlangte die Rückerstattung von überhöhten Mieten und berief sich dabei auf eine Regelung im Konsumentenschutzgesetz, die besagt, dass eine Preisanpassung innerhalb von zwei Monaten nach Vertragsabschluss nur dann erlaubt ist, wenn sie individuell vereinbart wurde. Die Höchstrichter am Obersten Gerichtshof (OGH) bewerten dies jedoch anders.

OGH-Richter: Wertsicherungsklausel in langfristigen Mietverträgen zulässig

Konkret hatte sich die Mieterin in dem Individualverfahren auf Paragraf 6 Abs 2 Z 4 KSchG (Konsumentenschutzgesetz) berufen und die Unwirksamkeit der entsprechenden Vertragsklausel gefordert. Nach Ansicht der OGH-Richter gilt diese Bestimmung aber nur bei Leistungen, die innerhalb von zwei Monaten erbracht werden. Typische Dauerschuldverhältnisse wie Mietverträge seien davon ausgenommen. Die Klage wurde daher abgewiesen. "Zugleich lehnt der 10. Senat die in jüngerer Vergangenheit in einzelnen Entscheidungen zu Verbandsklagen vertretene gegenteilige Ansicht ausdrücklich ab", heißt es in einer OGH-Mitteilung am Freitag. Die OGH-Entscheidung klärt nun Rechtssicherheit für Mietverträge: Wertsicherungsklauseln bleiben zulässig, wenn sie nicht frühzeitig greifen und klar definiert sind. Langfristige Mietverträge können somit Indexanpassungen (z. B. an den Verbraucherpreisindex) enthalten, wenn sie transparent formuliert sind.

VfGH-Urteil zu Wertsicherungsklausel hatte Immobranche nervös gemacht

Der Verfassungsgerichtshof (VfGH) hatte bereits im Juni 2025 die Verfassungsmäßigkeit des Paragraf 6 Abs 2 Z 4 KSchG grundsätzlich bestätigt: Vertragsbedingungen, die innerhalb der ersten zwei Monate nach Vertragsschluss ohne individuelle Vereinbarung Preisanpassungen zulassen, dürfen vom Gesetzgeber untersagt werden. Der VfGH machte dabei deutlich, dass dieser Schutz zugunsten der Konsumentinnen und Konsumenten verfassungsgemäß und verhältnismäßig ist. Dieses VfGH-Erkenntnis hatte die Immobranche nervös gemacht - Experten warnten davor, dass ohne Wertsicherungsklauseln niemand mehr Wohnungen unbefristet vermieten würde. Vor zwei Jahren hatte der OGH die Ungültigkeit von Wertsicherungsklauseln festgestellt, wenn im Mietvertrag nicht ausdrücklich auf eine zweimonatige Sperrfrist im Hinblick auf mögliche Mietzinsanhebungen hingewiesen wurde.

Regierung will noch im Herbst eine Lösung finden

Die Bundesregierung hat zum Amtsantritt bereits Änderungen bei der Mieten-Wertsicherung versprochen. Der für Wohnen zuständige Vizekanzler Andreas Babler und Justizministerin Anna Sporrer (beide SPÖ) wollen gemeinsam mit den Koalitionspartnern noch im Herbst eine Lösung finden.

(APA/Red)