Makler oder privat verkaufen? So triffst du die richtige Entscheidung

Beim Verkauf einer Immobilie - sei es eine Eigentumswohnung in Wien oder ein Einfamilienhaus am Land - stellt sich zuallererst die Frage: Soll ich den Verkauf selbst abwickeln oder lieber einen Makler beauftragen? Beide Wege bringen Vorteile, aber auch Herausforderungen mit sich. Dieser Artikel hilft dir, eine fundierte Entscheidung zu treffen.

Immobilie verkaufen mit Makler: Professionell, aber kostenpflichtig

Immobilienmakler verfügen über umfassende Kenntnisse des lokalen Immobilienmarktes und können den Verkaufspreis realistisch einschätzen. Sie beraten dich hinsichtlich der Verkaufsstrategie und unterstützen bei der Erstellung von Exposés sowie der Durchführung von Besichtigungen.

Vorteile:

Laut der Wirtschaftskammer Österreich (WKO) besteht die Aufgabe des Immobilienmaklers in der Zusammenführung von Angebot und Nachfrage. Er vermittelt seinen Kunden Kauf, Miete und Firmenanteile bzw. ganze Unternehmen, berät Interessenten, führt Verkaufs-/Vermietungsgespräche, ist bei der Finanzierung behilflich und klärt die Kunden über Nebenkosten auf.

Ein erfahrener Makler übernimmt sämtliche organisatorische und kommunikative Aufgaben: Inseratschaltung, Vorauswahl von Interessenten, Koordination und Durchführung von Besichtigungsterminen sowie Preisverhandlungen. Gerade wenn du beruflich eingespannt bist oder räumlich nicht in der Nähe der Immobilie wohnst, kann dieser Service eine enorme Entlastung sein.

Makler sind zudem mit den rechtlichen Aspekten des Immobilienverkaufs vertraut und können dich über notwendige Dokumente und gesetzliche Anforderungen informieren. Sie arbeiten oft mit Notaren oder Rechtsanwälten zusammen, um einen rechtssicheren Vertrag zu gewährleisten. Die Wirtschaftskammer betont auch, dass der Immobilienmakler seine Kunden über voraussichtlich erwachsende Nebenkosten informieren muss, einen Alleinauftrag in schriftlich und zeitlich limitierter Form abfassen und die Kunden über die Provision (Honorar) vorher informieren soll.

Nachteile:

Für die Dienstleistung des Maklers fällt seit Einführung des Bestellerprinzips im Jahr 2023 eine Provision an. Diese beträgt in Österreich bei einem Verkaufspreis über 48.448,52 Euro maximal 3 Prozent des Kaufpreises zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer, also insgesamt 3,6 Prozent. Die Provision wird im Erfolgsfall fällig – also bei Abschluss eines gültigen Kaufvertrags. Auch wenn sich die Zahlung erst später rechnet, stellt sie einen beachtlichen Teil des Verkaufserlöses dar.

Die Arbeiterkammer weist darauf hin, dass viele Makler auf Basis eines sogenannten "Alleinvermittlungsauftrags“ arbeiten, meist mit einer Laufzeit von drei bis sechs Monaten. In diesem Zeitraum darfst du die Immobilie nicht anderweitig – also privat – verkaufen. Entscheidest du dich dennoch um, musst du möglicherweise trotzdem Provision zahlen. Es ist daher wichtig, den Vermittlungsvertrag genau zu prüfen.

Privater Verkauf: Eigeninitiative mit viel Eigenverantwortung

Wenn du dich entscheidest, deine Immobilie selbst – also ohne Makler – zu verkaufen, übernimmst du sämtliche Aufgaben eigenständig. Es ist dafür kein Vermittlungsgewerbe notwendig, solange du den Verkauf als Privatperson für eine eigene Liegenschaft durchführst.

Vorteile:

Der größte Vorteil des eigenständigen Immobilienverkaufs ist die Kostenersparnis. Da keine Maklerprovision fällig wird, bleibt dir der gesamte Verkaufserlös. Bei einem Verkaufspreis von z. B. 400.000 € entspricht das einer Ersparnis von rund 14.400 €. Laut dem Finanzierungsportal infina.at ist die Einsparung der Maklerprovision beim Privatverkauf besonders dann ein Vorteil, wenn du als Verkäufer bereits Erfahrung im Immobilienbereich hast oder Zugang zu professioneller Unterstützung bei der Vertragserstellung und Preisfindung hast – etwa durch einen Notar, Anwalt oder Bankberater.

Ein weiterer Pluspunkt ist, dass du deine Immobilie in- und auswendig kennst - von der Nachbarschaft über die Lichtverhältnisse bis zur Qualität der Ausstattung. Du kannst auf Fragen der Interessenten authentisch eingehen und viele potentielle Käufer empfinden es als angenehm, direkt mit dem Eigentümer zu verhandel - besonders bei Einfamilienhäusern oder selbstgenutzten Objekten.

Außerdem hast du volle Kontrolle über die Abwicklung des Immobilienverkaufs. Du entscheidest selbst, wie du Inserate gestaltest, welche Plattformen du dafür nutzt und zu welchem Zeitpunkt du den Verkauf startest oder Besichtigungen vereinbarst. Plattformen wie willhaben oder ImmoScout24 ermöglichen auch Privatpersonen eine breite Sichtbarkeit des Inserats.

Nachteile:

Ein Immobilienverkauf bedeutet nicht nur ein paar Inserate online stellen, worauf die Wohnbau-Finanz-Experten von Infina hinweisen. Du musst Unterlagen beschaffen (Grundbuchauszug, Energieausweis, Nutzwertgutachten), Exposés formulieren, Fotos erstellen, Interessenten kontaktieren, Termine koordinieren, Besichtigungen durchführen und Preisverhandlungen führen. Auch Rückfragen von Banken oder Notaren der Käuferseite musst du selbst beantworten. Wer beruflich oder familiär stark eingebunden ist, kommt dabei schnell an seine zeitlichen Grenzen.

Ein weiteres wesentliches Risiko ist die fehlende Marktkenntnis. Wie findest du einen realistischen Verkaufspreis? Wie erkennst du ernsthafte von spekulativen Interessenten? Welche rechtlichen Vorschriften gelten für Gewährleistung, Immobilienertragsteuer oder Grundbucheintrag? Laut oesterreich.gv.at bist du als Privatverkäufer selbst für die Richtigkeit der Angaben verantwortlich – Fehler oder Versäumnisse können teuer werden. Auch das Fehlen eines professionellen Verhandlungspartners kann dazu führen, dass du den Preis unter Wert akzeptierst oder durch unklare Formulierungen in Vertragsentwürfen haftbar wirst. Du bist auch dafür verantwortlich, den Kaufvertrag rechtlich korrekt durch einen Notar oder Rechtsanwalt abwickeln zu lassen – das gilt sowohl für Inhalte als auch für die richtige Reihenfolge (Treuhandkonto, Übergabe, Eintragung ins Grundbuch). Infina bietet beispielsweise eine äußerst hilfreiche Checkliste zum Immobilienverkauf an.

Beim Privatverkauf bist du zudem selbst verpflichtet, die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) korrekt zu berechnen und abzuführen. Die Wirtschaftskammer Österreich erklärt auf ihrer Website zur Besteuerung privater Immobilienverkäufe, dass die Steuer grundsätzlich dann anfällt, wenn ein Gewinn beim Verkauf erzielt wird – z. B. wenn die Immobilie nicht selbst genutzt wurde oder vor weniger als zehn Jahren gekauft wurde. Der Steuersatz beträgt pauschal 30  Prozent auf den Veräußerungsgewinn. Allerdings gibt es Ausnahmen:

Diese Ausnahmen musst du im Verkaufsprozess selbst dokumentieren und gegebenenfalls in der Steuererklärung (E1a-Formular) anführen. Die WKO empfiehlt ausdrücklich, bei Unsicherheiten eine Steuerberatung in Anspruch zu nehmen, da falsche Angaben empfindliche Nachzahlungen oder Strafen zur Folge haben können.

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(Red)