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Kostentreiber: Planung und Bewilligung

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Helfen Sie uns auf www.vol.at/leistbares-wohnen, die Wohnpreissituation zu visualisieren. ©Sams, Grafik: Russmedia
In der vergangenen Ausgabe präsentierten WANN & WO und RIVA home zehn Kostentreiber gegen leistbares Wohnen. Heute im Fokus: Planungs- und Bewilligungsverfahren.
Wohnen muss günstiger sein
Zum Special "Leistbares Wohnen"
Die Kostentreiber in Wohnbau

Von: Harald Küng (WANN & WO)

Vorarlberg ist in Sachen Wohnbau ein Land der Unikate. Am Beginn steht das Grundstück, nach dessen Zuschnitt entsprechend geplant werden. Doch bei jedem Bauvorhaben werden neue Planungen bei Elektro, Heizung, Sanitär, Lüftung, Statik usw. nötig. Die Kosten dafür machen zwischen 12 und 15 Prozent der Gesamtbausumme aus. Und obwohl eigentlich Unikate geplant werden, sehen im Ländle mehr oder weniger alle Bauten gleich aus.

„Systematisierte Planung“

Doch wie kann hier entgegengewirkt werden? Das Stichwort lautet „Systematisierte Planung“, wie RIVA home-Immobilienexperte Pascal Kohlhaupt weiß: „Es braucht ein höheres Maß an Standardisierung, um Plan- und Entwicklungskosten auf ein Minimum zu reduzieren.“ RIVA home nutzt seit 2019 die Methode BIM (Building Information Modeling): Diese ermöglicht eine duplizierbare Planung mit erprobten und geprüften Gebäudetypologien und Grundrissen – dadurch ergibt sich ein zeitliches Einsparungspotenzial von bis zu 75 Prozent.

Bewilligungsverfahren

Obwohl traditioneller Wohnbau an sich keine komplexen Abläufe in der Erstellung aufzuweisen hat, entstehen dennoch hohe Reibungsverluste. In den vergangenen Jahren wurden auf mehreren Ebenen zusätzliche Schnittstellen bis zur Baubewilligung eingeführt.

Die Bauträger haben unzählige Gutachten, Ansuchen und Anträge einzureichen (Baugrundlagenbestimmung, Architektenwettbewerb, individuelle Regelungen in den Gemeinden, Wasserrechtsbewilligungen, Energieausweis, Brandschutzpläne, uvm.). Die Umsetzung aller Anträge und Erlasse – die sich teilweise sogar widersprechen – kostet viel Zeit und somit auch Geld. So ist es nicht unüblich, dass zwei Jahre vergehen, bis eine Bewilligung erwirkt werden kann. Eine mögliche Lösung: Die einzelnen Stabstellen koordinieren sich untereinander und haben begrenztes Zeitfenster zur Verfügung – die Holschuld wird seitens der Ämter quasi zur Bringschuld.

Best Practice-Beispiel Hard

„Da sich RIVA home leistbarem Wohnen verschrieben und auch schon früh auf Standardisierung gesetzt hat, sind kürzere Bewilligungszeiten möglich. Dabei steht nicht die Profitmaximierung zugunsten des Bauträgers im Mittelpunkt, sondern das Thema leistbares Wohnen an sich“, betont Kohlhaupt. Dass das durchaus möglich ist, zeigt ein aktuelles Beispiel in der Marktgemeinde Hard: Hier konnte in enger Zusammenarbeit mit der Gemeinde das Bewilligungsverfahren für eine Wohnanlage stark verkürzt werden, weil ein bereits realisierter Gebäudetyp verwendet wurde und deshalb nur noch die Rahmenbedingungen in Zusammenhang mit dem Grundstück geprüft werden mussten.

Lösungsansätze

Maßnahmen zu Planung und Bewilligungsverfahren

• Erhöhung der Baudichte in ausgewählten Lagen im Zuge der Vorprojektphase, im Gegenzug günstigere Verkaufspreise.

• Grundstücksreserven speziell für leistbares Wohnen aktivieren.

• Verkürzung der Baubewilligungsverfahren durch Typengenehmigung.

• Aufweichen der starren Forderungen laut Baugrundlagen (Tiefgaragen, Spielplatzflächen, Parkplatzsituation, etc.), mehr Flexibilität würde gleichzeitig mehr Leistbarkeit bringen.

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Kostentreiber: Bauqualität

In der kommenden Sonntagsausgabe beschäftigen wir uns damit, wie immer verschärftere Normen und Gesetze in der Bauqualität die Preise im Land in den vergangenen 20 Jahren immer weiter in die Höhe getrieben haben und welche Lösungsansätze es gibt.

>>Hier die ganze WANN & WO-Ausgabe online lesen<<

(WANN & WO)

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