Immobilienmarkt in Österreich: Warum nicht nur die Lage zählt

Den Wert einer Immobilie bestimmen einige wichtige Faktoren. "Der Zustand ist ein ganz wesentlicher Punkt in der Bewertung - neben Lage, Lage, Lage", betonte der Immobiliensachverständige Max Wohlgemuth am Mittwoch in einer Pressekonferenz. Der Zustand eines Objekts wirke sich auch direkt auf die Miethöhe und die rasche Vermietbarkeit aus. "Regelmäßige Wartung steigert den Wert, zumindest erhält es den Wert", so der Chef der Hausbetreuungsfirma Attensam, Oliver Attensam.

Neben "Lage, Lage, Lage" ist auch Zustand entscheidend bei Bewertung von Immobilien

"Der Immobilienmarkt ist insgesamt unter Druck", vermerkte Wohlgemuth, geschäftsführender Gesellschafter von Spiegelfeld und Wohlgemuth Liegenschaftsbewertungen. Es gebe nur erste kleine Anzeichen einer Entspannung. "Bei der Bewertung wesentlich - unabhängig vom Markt - ist, wie die Immobilie in Schuss ist", sagte der Branchenexperte. Andernfalls gebe es "Abschläge für rückgestauten Instandhaltungsbedarf". Ein trockener Keller, eine schöne Fassade und ein dichtes Dach tragen positiv zur Bewertung bei.

Zu den drei wichtigsten Eckdaten beim Kauf zählen seiner Meinung nach Lage, Zustand und potenzielle Mieterträge. Attensam reihte mit "Lage, Infrastruktur und Bausubstanz" in ähnlicher Weise. Es sei viel Angebot am Markt, da sei eine gut gepflegte Immobilie im Vorteil, so Wohlgemuth. Da wüssten die Käuferinnen und Käufer, "da kommt nichts an größeren Ausgaben auf mich zu".

Heizung spielt immer größere Rolle bei Werterhalt und -steigerung

Doch auch die Themen Energieeffizienz und Heiztechnik werden zunehmend relevant. Eine gut gewartete Haustechnik spielt laut einer von Attensam in Auftrag gegebenen Online-Umfrage unter 500 Immobilieneigentümerinnen und -eigentümern für 42 Prozent "eine sehr große Rolle", für weitere 54 Prozent "eine eher große Rolle". Den größten Einfluss auf den Werterhalt bzw. die Wertsteigerung eines Objekts hat dabei bei rund 80 Prozent die Heizung - dahinter folgen Elektroinstallationen (knapp 55 Prozent) und erneuerbare Energien (rund 54 Prozent). Die Erhebung wurde von Marketagent durchgeführt.

"Einer sagt immer Nein": Umstieg auf moderne Heizung mitunter schwierig

Der angestrebte Ausstieg aus Öl und Gas und damit moderne Heiztechnik gerät zunehmend in den Fokus, vor allem bei Profi-Investoren. "Ein zeitgemäßes Heizsystem ist wertrelevant", hielt Wohlgemuth generell fest. Eine Wärmepumpe oder Fernwärme seien "ein Vorteil", eine Gasheizung sei derzeit aber "kein Abschlag" beim Preis, so der Immobilienbewerter mit Blick auf Zinshäuser. Die Umstellung auf eine moderne Heizung sei nicht immer leicht - alle Wohnungseigentümer müssten zustimmen und "einer sagt immer 'Nein'". Hier ortet Wohlgemuth "von der gesetzlichen Seite her ein bisschen Handlungsbedarf".

Erhöhte Nachfrage bei energieefizienter Heizung - insbesondere bei Fondsinvestoren

Das Vorhandensein einer Heizung sei bei Althäusern bereits "der Standard". Er würde "eher ein Add-on in der Bewertung machen", wenn eine zukunftstüchtige Beheizung vorhanden sei. Eine Brennwerttherme zählt da seiner Einschätzung nach noch nicht dazu - diese wäre nur "ein kleines bisschen besser" als eine herkömmliche Therme. Ein energieeffizientes Heizsystem, das den Umweltzielen langfristig entspricht, ergebe einen "höheren Wert, weil die Nachfrage höher ist". Bei Gewerbeimmobilien spiele das Heizsystem in jedem Fall "eine große Rolle", ergänzte Wohlgemuth. Fondsinvestoren würden zudem nur noch Immobilien kaufen, die diesbezüglich am neuesten Stand sind.

(APA/Red)