Höhenflug am Markt für Eigentumswohnungen vorerst vorbei

Die Verkaufszahlen der Wohnungen sind 2022 wieder auf das Niveau von 2017 bis 2020 zurückgefallen. Und auch bei den Preisen scheint es eine Trendwende zu geben: Der Preisanstieg war im vierten Quartal 2022 deutlich geringer als im Vorquartal.

Deutlicher Rückgang an verkauften Wohnungen

Von 2017 bis 2020 pendelte die Anzahl der verkauften Wohnungen zwischen 49.584 und 50.386 - 2022 waren es 50.472, um 5.647 weniger als 2021 (minus 10,1 Prozent). Der Gesamtwert war mit 14,8 Mrd. Euro um 109 Mio. Euro geringer als 2021. "Auf das Gesamtjahr betrachtet ist das einerseits ein herber Rückschlag zum Vorjahr, andererseits nur eine Konsolidierung auf das stabile Niveau der vier Jahre zuvor", erklärt Anton Nenning von Remax Austria.

"Bedenklicher ist die Tatsache, dass der Rückgang nicht über das ganze Jahr gleichmäßig erfolgt ist, sondern im ersten Quartal noch um 6,4 Prozent mehr verkauft wurde als im Q1/2021, im zweiten dann aber 4,8 Prozent zum Vorjahr fehlten", heißt es in der Analyse. "Im dritten Quartal betrug der Rückgang bereits 16,2 Prozent und im vierten sogar 22,5 Prozent. Dabei sei jedoch zu bedenken, dass die Verbücherungen den Kaufabschlüssen um zwei bis drei Monate nachhinken.

Verunsicherung am Markt

"Die Verbücherungszahlen für Wohnungen im ersten Quartal 2023 zeigen uns, dass wir uns auf eine weitere Abschwächung des Marktes einstellen müssen", meint Remax-Austria-Chef Bernhard Reikersdorfer. "Im ersten Quartal 2023 wird gegenüber 2022 ein Viertel, wenn nicht sogar ein Drittel fehlen." Neben den steigenden Zinsen und den verschärften Kreditvergaberichtlinien hätten auch Corona-Nachwehen, die hohe Inflation und weltweite Krisen zur allgemeinen Verunsicherung beigetragen. Der Markt habe sich im Jahresvergleich gedreht, die Nachfrage sei deutlich zurückgegangen und das Angebot spürbar gestiegen. "Sollten sich die Rahmenbedingungen am Markt nicht ändern, ist im Jahr 2023 tendenziell mit rückläufigen Preisen zu rechnen."

Die typischen Wohnungspreise in Österreich sind weiter gestiegen, und zwar wie schon von 2020 auf 2021 um 9,3 Prozent, nämlich von 241.506 Euro auf 264.035 Euro. Im Fünfjahresvergleich sind die typischen Wohnungspreise nach den Remax-Berechnungen österreichweit im Fünfjahresvergleich um 36,0 Prozent gestiegen, im Zehnjahresvergleich um 79,7 Prozent.

Die teuersten Bezirke

Im Ranking der teuersten Bezirke ist Wien gleich neun Mal unter den Top 10 vertreten: Innere Stadt, Döbling, Wieden, Neubau, dann Kitzbühel, dahinter Josefstadt, Hietzing, Alsergrund, Währing und Leopoldstadt.

Wien überholt Vorarlberg

Der typische Quadratmeterpreis stieg 2022 in Wien auf 5.437 Euro und überholte damit die 2020 und 2021 führenden Vorarlberger. Im äußersten Westen Österreichs war ein Wohnungsquadratmeter 2022 im Mittel 5.065 Euro wert. Tirol markierte bei 4.647 Euro und Salzburg bei 4.634 Euro. Damit landet Tirol erstmals vor Salzburg. Dann der große Abstand: Mit 3.571 Euro pro Quadratmeter liegt Kärnten vor Niederösterreich mit 3.463 Euro und Oberösterreich mit 3.429 Euro. Unter 3.000 Euro pro Quadratmeter lagen 2022 noch die Steiermark mit 2.769 Euro und das Burgenland mit 2.425 Euro.

Vorarlberg im Detail

Bundesweit prozentuell größter Mengenrückgang

2021 titelte der RE/MAX-ImmoSpiegel noch „Mehr Wohnungskäufe als je zuvor, bei Wachstumsrate Rang drei“. 2022 sieht die Lage ganz anders aus: Die Wohnungskäufe sind um -17,7 Prozent eingebrochen, stärker als in allen anderen Bundesländern, was das Ländle auf eine ähnliche Verkaufsmenge wie 2019 zurückfallen ließ. Insgesamt wurden 2.867 Verbücherungen vorgenommen – Rang acht, hinter dem Burgenland.

Bundesweit größter Umsatzeinbruchverlust

2021 war der Vorarlberger Wohnungsmarkt noch 1,25 Mrd. Euro schwer. Ein Jahr später, 2022, schlägt sich der Mengenrückgang auch auf den Umsatz nieder. Vorarlberg bleibt zwar mit 1,09 Mrd. Euro über der Milliardengrenze, verliert aber um -162,4 Mio. Euro. Zum Vergleich: Salzburg bleibt hingegen „nur“ -16,2 Mio. Euro hinter seinem Vorjahreswert und bleibt daher vor Vorarlberg auf Rang sechs.

Im Westen nichts Neues – immer noch teuer

Nur bei den Wohnungspreisen macht kein anderes Bundesland Vorarlberg so schnell etwas vor. 366.737 Euro sind um +102.702 Euro mehr als der österreichische Durchschnitt und +41.136 Euro mehr als beim zweitgereihten Wien. Mit einem Blick auf die prozentuelle Preisentwicklung liegt Vorarlberg mit +8,0 Prozent zwar unter dem bundesweiten Durchschnitt (+9,3 Prozent). Dies entspricht jedoch einem realen Plus von 27.253 Euro und damit dem dritthöchsten Preisanstieg nach Wien und Kärnten.

Bregenz überholt Feldkirch

Als einziger Bezirk mit Mengenwachstum konnte Bregenz 2022 Feldkirch klar überholen. 1.118 Wohnungsverkäufe sind um einer weniger als im Spitzenjahr 2020 und ein Plus von 11,0 Prozent gegenüber 2021. Feldkirch verfehlt sein 2021-er Ergebnis um -24,2 Prozent und kommt auf 803 Einheiten. Der stärkste Mengenrückgang trifft mit -39,4 Prozent Dornbirn (587), der schwächste mit -19,7 Prozent Bludenz (359).

Wohnungspreise: Rang 11 für Bregenz

In Bregenz sind die Wohnungen mit einem Durchschnitts-Preis von 382.812 Euro nicht nur die teuersten von Vorarlberg, dort gab es auch den zweitgrößten Preissprung mit +28.639 Euro. Über diesen Preis liegen nur noch Kitzbühel und neun Wiener Gemeindebezirke. Nicht weniger wohlhabend müssen Kaufinteressenten in Dornbirn sein, wo typischerweise 375.260 Euro zu zahlen sind (+27.656 Euro). Feldkirchen erhöhte um +32.205 Euro auf 360.700 Euro, nur in Bludenz gehen die Preise um -2.750 Euro zurück, auf 318.221 Euro – immer noch der zehntteuerste Bezirk außerhalb von Wien.

Quadratmeterpreise niedriger als in Wien

Die typische Größe einer neu verbücherten Vorarlberger Wohnung hat sich innerhalb eines Jahres so gut wie nicht verändert und lag 2022 bei 71,5 m².

Ein Quadratmeter kostet im Durchschnitt den RE/MAX Experten zufolge 5.065 Euro, +236 Euro (+4,9 Prozent) mehr als 2021, aber diesmal weniger als in Wien. Im Fünfjahresvergleich sind die Quadratmeterpreise im Durchschnitt um 41,1 Prozent und im Zehnjahresvergleich um +97,7 Prozent angestiegen.

(APA)