Wohnbaupaket soll 30.000 neue Wohnungen und mehr Jobs bringen

Eine Reform des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) soll Sanierungen erleichtern und die Eigenmittel der gemeinnützigen Bauträger rascher dem Wohnbau zuführen.

Bevölkerung Österreichs wächst weiter

Mit der Wohnbauoffensive begegnet die Regierung laut Vizekanzler Wirtschaftsminister Reinhold Mitterlehner (ÖVP) dem starken Zuzug in städtische Regionen und der demografisch bedingt steigenden Zahl von Haushalten, wodurch “leistbarer Wohnraum knapper geworden” sei. Bis zum Jahr 2030 dürfte die heimische Bevölkerung laut Statistik Austria um 8,3 Prozent oder über 700.000 Menschen binnen 15 Jahren wachsen, die Zahl der Haushalte um ein Zehntel, dabei die Zahl der Einpersonenhaushalte um fast 17 Prozent. Wien allein dürfte laut ÖROK-Prognosen bis 2030 um 300.000 Einwohner auf über 2 Mio. wachsen, pro Jahr im Schnitt um 15.000 Menschen. “Umgerechnet werden daher ca. 105.000 bis 120.000 Wohnungen benötigt, dafür ist die Schaffung von jährlich 7.000 bis 10.000 Wohneinheiten notwendig”, heißt es einleitend in den Gesetzes-Erläuterungen zum Wohnpaket.

Zentrales Ziel der Wohnbauoffensive ist die Errichtung von jährlich 6.000 Wohnungen zusätzlich, in Summe 30.000 Einheiten. Das dafür nötige Investitionsvolumen macht bis zu 5,75 Mrd. Euro aus, für 500 Mio. Euro der Gesamtfinanzierung garantiert gegen ein geringes Entgelt der Bund. Dies soll der neuen Wohnbauinvestitionsbank (WBIB), die von Bausparkassen und Wohnbaubanken getragen wird, ermöglichen, bis zu 700 Mio. Euro an zinsgünstigen Globaldarlehen von der Europäischen Investitionsbank (EIB) abzurufen.

5 Mrd. Euro für Wohnraumschaffung

Die WBIB vergibt die Gelder an gemeinnützige oder gewerbliche Bauträger. Für das operative Geschäft wird sie “keine kostenintensiven eigenen, neuen Strukturen” brauchen, sondern auf das eingespielte System der Wohnbaufinanzierung zurückgreifen. Kreditrückflüsse an die WBIB sollen im Sinn eines revolvierenden Systems wiederum für die Wohnbauziele verwendet werden, wird betont. Weil es sich um eine Förderbank handelt, gelten für sie nicht die üblichen strengen Eigenkapitalvorschriften. Den Kommerzbanken, aber auch den Bausparinstituten, erwächst durch die WBIB freilich eine “neue Konkurrenz”, wie es aus dieser Richtung auch unverhohlen heißt. Der große Engpass im Wohnbau sei weniger die Finanzierung, sondern die Frage günstiger Grundstücke. Mit an Bord als Eigentümer sind die Bausparkassen weil sie “ziemlich nachdrücklich ersucht” wurden, hier mitzumachen.

Von den 5,75 Mrd. Euro sind rund 5 Mrd. Euro für die Wohnraumschaffung und rund 750 Mio. Euro für die siedlungsbezogene Wohninfrastruktur gedacht. Damit solle leistbarer Wohnraum für rund 68.000 Bewohner geschaffen werden, wird betont. “Mit dem vorliegenden Paket zünden wir den Wohnbau-Turbo”, zeigte sich ÖVP-Wohnbausprecher Johann Singer am Freitag überzeugt. Der WKÖ-Fachverband der Immo-Treuhänder sprach von einem “ersten wichtigen Impuls”. Begrüßt wurde die Offensive auch von der Initiative “Umwelt+Bauen” (Bundesinnung Bau und Gewerkschaft Bau Holz), die im Herbst 2014 wichtige Vorarbeiten zum Wohnbaupaket geleistet hatte.

Wohnbauoffensive soll BIP-Erhöhung bringen

Experten der Oesterreichischen Nationalbank (OeNB) schätzen, dass von der Wohnbauoffensive durch direkte Investitions- und indirekte Nachfrageeffekte eine Erhöhung des jährlichen Bruttoinlandsprodukts (BIP) um 1,316 Mrd. Euro oder 0,4 Prozentpunkte zu erwarten ist. Das Paket solle zur Schaffung von 16.000 bis 20.000 zusätzlichen Vollzeitjobs über die Laufzeit des Programms führen, hatte die Regierung schon im Frühjahr erklärt, als das Vorhaben bei der Klausur in Krems in NÖ präsentiert wurde. Heute, Freitag, hat Mitterlehner das Gesetzespaket in die Begutachtung geschickt. Gelten soll es ab 1. Jänner 2016.

“Durch den staatlichen Bonitätsvorteil kommt es zu einer substanziellen Verbilligung der Wohnbaugelder und damit auch Mietkostendämpfung”, hatte der Obmann der Gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV), Karl Wurm, schon vor einiger Zeit erklärt. Er ging davon aus, dass die GBV-Mitglieder von den 30.000 zusätzlichen Wohnungen rund die Hälfte errichten, womit der Sektor binnen sechs Jahren in Summe über 100.000 neue Einheiten hinstellen könne. Die GBV-Bauträger sollen mit der WGG-Novelle zur rascheren Verwendung der Eigenmittel in Neubau und Sanierung veranlasst werden – der verpflichtende Verwendungszeitraum für Eigenmittel sinkt von drei auf zwei Jahre.

“Nachbesserungspflicht”

Beim Verkauf von gemeinnützigem Wohnungseigentum binnen 10 Jahren (“Spekulationsfrist”) an einen Dritten soll die WGG-Novelle sicherstellen, dass die von der öffentlichen Hand “zum Teil massiv gestützten Kaufpreise” nicht Spekulationskäufen dienen, sondern zugunsten von Neubau und Sanierung in das gemeinnützig gebundene Vermögen zurückfließen. Davon ausgespart bleiben sollen Verkäufe an Ehegatten, eingetragene Partner, Verwandte in gerader Linie samt Wahlkindern oder Geschwistern, sowie Lebensgefährten. Verankert werden soll – nur für die erste Weiterveräußerung – eine “Nachbesserungspflicht” gegenüber dem geleisteten Kaufpreis, indem “der beim Ersterwerb festzustellende ‘Differenzbetrag’ gegenüber dem Verkehrswert an die Bauvereinigung zu leisten ist”, heißt es in den Erläuterungen zum Gesetz. Und weiter: “Das gesetzliche Vor- und Wiederverkaufsrecht soll grundsätzlich nur der (kostengünstigen) Sicherung dieses Anspruchs der Bauvereinigung im Weiterveräußerungsfall dienen und keinesfalls zu willkürlichen Vor- und Wiederverkäufen durch die Bauvereinigung genutzt werden.”

Für thermische oder barrierefreie Sanierungen im gemeinnützigen Wohnbau soll laut WGG-Reform künftig die Zustimmung von drei Viertel der Mieter ausreichen, bisher ist hier Einstimmigkeit nötig. Konkret geht es darum, dass künftig eine Drei-Viertel-Mehrheit der Mieter für die Erhöhung des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags (EVB) ausreichen soll, um Mietwohnungen leichter thermisch/energetisch oder barrierefrei sanieren zu können.

Zudem sollen die GBV-Bauträger bei umfassenden Sanierungen künftig zwingend die Nachverdichtung schon bebauter Liegenschaften “prüfen, kalkulieren und wenn möglich auch umsetzen” müssen. Das soll in der Praxis mehr Nachverdichtungen erlauben, ohne zusätzliches Bauland zu benötigen. Positiv seien der geringere Flächenverbrauch (Ökologie), das Einsparen kommunaler Infrastrukturkosten, der die Wohnkosten senkende Entfall zusätzlicher Grundkosten für Neumieter sowie Synergieeffekte, die die Sanierungskosten zugunsten der Altmieter schonen.

(APA)