Wifo sieht bei Mietpaket keine gröberen Marktverzerrungen

Denn die Wertsicherung sei nur für einen Teil der Mietentwicklung verantwortlich, besonders bei privaten Mieten sei die Inflation nicht der stärkste Treiber gewesen. Die Maßnahme habe jedoch eine klare Stabilisierungsfunktion, da in Phasen einer höheren Teuerung eine Inflationsspirale entschärft werden könne.

Unbefristete Mietverhältnisse würden aus Sicht der Vermieterinnen und Vermieter allerdings noch unattraktiver. Der bereits bestehende Anreiz für befristete Mietverhältnisse sei in den Statistiken ablesbar. Waren 2012 über 60 Prozent der Mietverhältnisse befristet, so waren es 2024 schon 73 Prozent, so das Wifo. Zudem seien langfristige Mietverhältnisse über 5 Jahre im privaten Bereich mit nur 4 Prozent extrem selten geworden.

Das Mietpaket der Regierung sieht vor, dass im Falle einer Inflation zwischen zwei Jahren von mehr als drei Prozent der über drei Prozent hinausgehende Teil nur zur Hälfte an die Mieterinnen und Mieter weitergegeben werden darf. Zudem wird die Mietpreisbremse im regulierten Bereich verlängert. Die Mindestbefristung für alle ab 1. Jänner 2026 geschlossenen oder erneuerten Mietverträge steigt von drei auf fünf Jahre.

Erhöhung der Befristung stabilisiert Wohnsituation

Die Erhöhung der Mietbefristung "stabilisiert unzweifelhaft die Wohnsituation für die Mieterseite," schreiben die Ökonomen. Die Gesamtmiethöhe werde dagegen nur kurzfristig beeinflusst, da Vermieter die Mieten nun statt 3 nach 5 Jahren an das Marktniveau anpassen würden.

Kritisch sieht das Wifo indessen die Dämpfung der Mietpreise bei den Kategoriemieten, also im regulierten Bereich. Das sehr niedrige Preisniveau (1,1 bis 4,5 Euro je Quadratmeter) fördere die Hortung von Wohnraum, da die großen Unterschiede zu den Marktmieten (bis zu 10 Euro je Quadratmeter) einen Umzug unwirtschaftlich machen würden. Dass auch in diesem Segment die Mieterhöhungen gedämpft würden, sei "aus Effizienzgesichtspunkten kontraproduktiv".

Denn die räumliche Verteilung der Wohnungen im regulierten Bereich sei sehr ungleich. 80 Prozent der Kategoriemietwohnungen entfielen auf Wien. Auch verteilungspolitisch gebe es kaum Gründe für die Maßnahme, da nur ein sehr geringer Anteil der Kategoriemietwohnungen von Haushalten mit geringem Einkommen bewohnt werde.

Bei Richtwertmieten zeige sich dagegen ein anderes Bild, da das Preisniveau nicht so weit von den freien Marktmieten entfernt sei - vor allem aufgrund von Zuschlägen wie dem Lagezuschlag. Im Schnitt liege der Abstand nur bei rund 2 Euro pro Quadratmeter. Zudem würden in Richtwertwohnungen mehr Haushalte mit niedrigerem Einkommen wohnen, was eine Dämpfung aus verteilungspolitischer Sicht "leichter nachvollziehbar" mache.

Der Kategoriemietzins gilt für Mietverträge, die zwischen 1982 und 1994 abgeschlossen wurden und dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen. Der Richtwertmietzins gilt hingegen für Mietverträge, die danach abgeschlossen wurden. Anders als die Richtwertmieten, die im Prinzip alle zwei Jahre per 1. April an die Inflation angepasst werden, verteuern sich die Kategoriemieten immer dann, wenn das durchschnittliche Preisniveau seit der letzten Erhöhung um fünf Prozent gestiegen ist.

Wifo für Überarbeitung des Zuschlagskatalogs

Das Wifo schlägt eine Überarbeitung des Miet-Zuschlagskatalogs sowie eine einheitliche Berechnung der Lagezuschläge vor, um Rechtsunsicherheiten rund um die verschiedenen Zuschläge zu minimieren. Auch eine Verschärfung der Konsequenzen, wenn die gesetzlichen Regeln nicht eingehalten werden, könnte laut den Ökonomen angedacht werden.

Weiters plädiert das Wifo dafür, kurze Mietverträge in das Richtwertsystem aufzunehmen, um die Anreize für längere Verträge zu erhöhen. Vermieter hätten dann die Wahl, ob sie lieber eine gedeckelte Miete bei kurzer Befristung oder eine höhere Miete mit längerfristiger bzw. unbefristeter Mietdauer verlangen. Alternativ könnten auch Mietanpassungen in laufenden Verträgen zugelassen werden - insbesondere wenn die Mieter mehr oder weniger die Mietdauer bestimmen, wäre das denkbar.

Leistbares Wohnen sei aber nicht nur mit Eingriffen in die Mieten zu erreichen, auch die Schaffung von Wohnraum sei eine Kernaufgabe der Wohnungspolitik. Mietenregulierung diene dagegen "als Vehikel für den Interessensausgleich zwischen Mieter- und Vermieterseite."

(APA)