Was dürfen Vermieter verlangen?

Viele davon waren bis dato allgemein gebräuchlich. Sie dürfen jetzt jedoch nicht mehr verwendet werden. Auch kann sich der Vermieter bei bestehenden Verträgen nicht mehr darauf berufen. Die Folge: Die Klauseln werden, im Falle einer Anfechtung, wirkungslos. Für den Vermieter kann das massive wirtschaftliche Folgen haben. Die Entscheidung hat Auswirkungen auf Mietverträge zwischen Privatpersonen, aber auch zwischen Unternehmern und Privaten. Ein Vermieter ist dann Unternehmer, wenn er mehr als fünf Objekte vermietet. Wesentlich ist, dass die Klausel zur Gänze unwirksam ist, auch wenn ein Teil der Klausel gesetzeskonform gewesen wäre. Das kann bedeuten, dass zum Beispiel eine falsch formulierte Betriebskostenregelung ganz wegfällt und kein Kostenersatz verlangt werden kann.

Erhaltungspflicht des Mieters gefallen

Ein weiteres Kernstück der Entscheidung stellt daher die Aufhebung der Erhaltungspflichten des Mieters dar. Das heißt: Dem Mieter darf keine Reparatur, zum Beispiel des Herdes oder des Boilers, übertragen werden. Das gilt insbesondere dann, wenn der Vermieter Unternehmer ist. Die Folge ist, dass diese Erhaltungskosten kalkulatorisch in den Mietzins einberechnet und so auf den Mieter überwälzt werden müssen. Erste statistische Berechnungen gehen dabei von einer Mietzinserhöhung von zirka einem Euro pro Quadratmeter aus. Spätestens beim Auszug gibt es häufig Streit zwischen Mieter und Vermieter: Es geht dabei meist um die Wohnungsrenovierung. Gemeint ist beispielsweise das Ausmalen. Der OGH sieht darin eine Benachteiligung des Mieters sowie eine unzulässige Überwälzung der Erhaltungspflicht.

Der Mieter muss demnach nur noch jene Spuren beseitigen, die über den üblichen Gebrauch hinausgehen.

Detaillierte Aufzählung wichtig

Im Mietvertrag muss detailliert aufgezählt werden, welche Betriebskosten vom Mieter zu tragen sind. Formulierungen wie „… sämtliche anfallenden Kosten, insbesondere…“ sind zu unklar und damit unzulässig. Die Unwirksamkeit der gesamten Klausel droht. Auch die Überwälzung von Rücklagen (Reparaturfonds) auf den Mieter ist im Rahmen der Betriebskosten nicht mehr zulässig. Es ist ratsam, diese in den Mietzins einzuberechnen.

Protokoll zur Beweissicherung

Dem Mieter darf im Mietvertrag keine Beweislast mehr pauschal auferlegt werden. Es sollten beim Einzug daher ein Übernahmeprotokoll zum Zustand der Wohnung, inklusive Ausstattungsbeschreibung, und Fotos erstellt werden. Dieses Protokoll ist von beiden Vertragsteilen zu unterschreiben. Es dient der Dokumentation und als Beweis- mittel.