Sozialbau: Mehr Wohnungs-Neubauten, viele Vormerkungen

Die Sozialbau AG, mit mehr als 47.000 Wohnungen Österreichs größter privater Hausverwalter, sieht im Wohnbau die Talsohle erreicht und will ihre Neubautätigkeit 2012 und 2013 wieder erhöhen, muss wegen zu wenig Fördermitteln aber freie Finanzierungen forcieren. Bei den Vormerkungen registriert Sozialbau-Generaldirektor Herbert Ludl keine weitere Verschärfung, aber auch keine Entspannung, wie er am Donnerstag im Bilanzpressegespräch sagte.

Wohnungsmarkt in Wien: Preise hoch, Angebot knapp

Wien bleibe aber ein Nachfragemarkt mit knappem Angebot und steigenden Preisen, ist Ludl überzeugt. Die Sozialbau AG hat ihre Kapitalausstattung heuer verbessert, zudem ist durch eine Kapitalerhöhung und Änderungen im Aktionärskreis die Vienna Insurance Group (VIG) nun offiziell der Mehrheitseigentümer und nicht nur indirekt über Serviceverträge.2011 sackte das Neubauvolumen der Sozialbau-Gruppe – nach hohen Leistungen in den Jahren davor – um 30 Prozent auf 45 Mio. Euro ab, bei der Wohnungszahl war das ein Minus von 15 Prozent auf 1.078 Einheiten.

Heuer werde man sich auf ähnlich niedrigem Niveau bewegen, aber 2013/14 auf vermutlich 1.300 neue Wohnungen im Baustadium kommen. Mit 40.500 Anmeldungen für neue Sozialbau-Wohnungen sei der vor einem Jahr erreichte Höchststand prolongiert worden, so Ludl, der trotz seines Alters von 68 doch noch bereit wäre, länger als bis Ende 2012 zu bleiben, sollte sein Vertrag verlängert werden.

Verstärkt frei finanzierter Wohnbau

Vorerst verstärke man den frei finanzierten Wohnbau, aber bis 2015/16 sollte sich schon zeigen, ob sich die öffentlichen Hände auch in Bezug auf die Wohnbauförderung (WBF) wieder “erfangen”. Denn die beiden Eckpunkte für die WBF seien einerseits die – derzeit begrenzten – öffentlichen Mittel, aber auch die Beschränkungen für gemeinnützige Bauvereinigungen was die Höhe der Preise beim Grundstückserwerb betrifft.

Zudem hätten sich die Finanzierungen durch Banken verteuert bzw. erschwert: Die Sozialbau mit ihrer guten Kapitalausstattung sei davon nicht betroffen, aber erstmals würden Banken wegen der ihnen auferlegten strengeren Unterlegungspflichten sogar alte Kredite kündigen, höre man am Markt, “das ist ein Tabubruch”. Auf neue Kredite gebe es rund 1,5 Prozent Aufschlag auf den Euribor, denn seien neue Kredite mit 2 1/2 Prozent sensationell günstig – dies aber nicht dauerhaft: “Heute gibt man uns für maximal 10 Jahre Geld, nicht mehr wie früher für 20 oder 30 Jahre.”

Betriebs- und Heizkosten stiegen weiter

Den eigenen Mietern musste die Sozialbau kürzlich für die Mietenvorschreibungen für Juli d.J. bis Juni 2013 – erstmals nach drei Jahren – die Betriebskosten-Akonti im Durchschnitt um 3,8 Prozent erhöhen. Grund dafür seien die zuletzt um weitere 3,1 Prozent auf 62,3 Mio. Euro gestiegenen Betriebskosten, sagte Ludl. Um exorbitante 15 Prozent legten die Heizkosten zu, hier musste man die Akonti um 6,2 Prozent anheben. Die durchschnittlichen Mieten selbst lägen aber nur bei 3,61 Euro pro m2 – bei über der Hälfte aller Kunden unter 3 Euro. Mehr als 30.000, fast drei Viertel aller Kunden, bekommen heuer im August erneut eine Rückzahlung von diesmal im Schnitt 116 Euro gutgeschrieben, in Summe sind das 3,5 Mio. Euro.

Die Mieteinnahmen der Sozialbau AG steigen im Vorjahr um knapp 5 Prozent auf 23,5 (22,4) Mio. Euro, die gesamten Umsätze um 12 Prozent auf 45,8 (40,8) Mio. Euro. Auch die Bilanzsumme der AG weist mit plus 5 Prozent auf 426 Mio. Euro ein weiteres Wachstum aus; samt den drei Genossenschaften im Sozialbau-Verbund stiegen sie auf 2,33 Mrd. Euro.

47.545 Wohnungen verwaltet die Sozialbau AG

Aktuell verwaltet die Sozialbau 47.545 Wohnungen – davon 39.860 Miet- und Genossenschaftseinheiten sowie 7.685 im Eigentum. Hinzu kommen 27.680 Garagen- und Abstellplätze für Pkw, bei Garagenplätzen stehen je nach Lage 10 bis 70 Prozent leer, da gesetzlich verordnet in der Vergangenheit “zu viele” Garagen gebaut werden mussten. Bei Wohnungen betrage der Leerstand nur drei Hundertstel Prozent, im Schnitt gebe es pro Jahr nur 4,2 Prozent Wohnungswechsel, mit weiter sinkender Tendenz. Samt 512 Geschäften mit 130.000 m2 verwaltet die Sozialbau 3,5 Mio. m2, in ihren Anlagen leben 120.000 Menschen.

Beim Bilanzgewinn verzeichnete die AG zwar einen Rückgang von 5,2 auf 2,1 Mio. Euro, doch wurden in Vorbereitung der Kapitalerhöhung 2012 vorbilanziell 4,2 Mio. Euro der Rücklage zugewiesen. Das EGT (Jahresüberschuss) stieg aber 11 Prozent auf 11,9 (10,7) Mio. Euro. Im Frühjahr 2012 hat die Sozialbau mit 90 Mio. Euro Kapitaleinsatz die letzten begünstigten Rückzahlungen öffentlicher Darlehen abgeschlossen, also bereits alle Wohnungen aus der WBF “freigekauft”.

Das Kapital des Unternehmens

Mit HV-Beschluss vom 20. Juni d.J. hat die Sozialbau AG ihr Grundkapital von 100 auf 190 Mio. Euro erhöht. Dies erfolgte durch Umwandlung von Gewinnrücklagen und die Ausgabe junger Aktien. Die Zufuhr an “frischem Kapital” machte dabei 65 Mio. Euro aus – wovon 40 Mio. Euro im Unternehmen verbleiben und die Eigenkapitalquote von 41 auf über 50 Prozent verbessern und die restlichen 25 Mio. Euro der Erhöhung der Beteiligung der Sozialbau an der Heimstätte gemeinnützige GesmbH von 26,4 auf 49,6 Prozent dienen.

Die Heimstätte, die früher 25,1 Prozent an der Sozialbau AG gehalten hat, erhöht ihren Anteil mit der Kapitalaufstockung auf 49,6 Prozent. Der Anteil der A.W.H. sinkt laut Ludl von 27,2 auf 17,9 Prozent. Hinter der A.W.H. (Verband der Wiener Arbeiterheime) steht die SPÖ. Je 15,2 Prozent der Sozialbau AG haben bisher der Familie Genossenschaft sowie der Volksbau Genossenschaft gehört, deren Anteile sinken nun auf je 10 Prozent – ebenso wie jener der Wohnbau gemeinnützige Genossenschaft, die früher bei 14,3 Prozent hielt. Hinter Wohnungsgesellschaft “Heimstätte” steht mehrheitlich die Neue Heimat Oberösterreich, die – über die ELVP GmbH. – der VIG gehört.

(apa/red)