Rund um die richtige Standortwahl

Gewerbeimmobilien dienen vorwiegend oder ausschließlich gewerblichen Zwecken. Unterschiedlichste Nutzungen, wie beispielsweise Büro, Handwerks- oder Produktionsstätte, Einzelhandel, Praxis oder Kanzlei, erfordern entsprechende Auswahlkriterien. Produktionsimmobilien dienen nicht nur der Erzeugung, sondern meist auch der Lagerung, Endproduktion oder Kühlung von Lebensmitteln. Ebenso im Industriebereich, wie in technischen Betrieben, Werkstätten oder Entwicklungszentren. Logistikimmobilien, die von Speditionen zur Lagerung von Sendungen oder als Verteilerzentren genutzt werden, haben wiederum völlig andere Anforderungen. Solche Areale und Hallen werden auch für die Unterbringung von Lkws genutzt – was in Wohngebietsnähe immer Konfliktstoff birgt. Für Supermärkte, Einkaufszentren und Einzelhandelsgeschäfte werden Handels-immobilien für den Verkauf und die Beratung benötigt. Zu den klassischen Büroimmobilien gehören Versicherungs- oder PR-Agenturen, Verwaltungen von Dienstleistungsunternehmen wie etwa Immobilienmakler, aber auch Anwaltskanzleien und im weiteren Sinne Arztpraxen.

Richtige Widmung betrachtet?
Bei der Suche nach einer geeigneten Gewerbeimmobilie gilt es wesentliche Voraussetzungen wie Bebauungspläne, Hochspannungsleitungen, Baumassenzahlen, Höhenbeschränkungen u. v. m. zu klären. Eine erfolgsversprechende Immobilie ergibt sich nicht aus isolierter Objektbetrachtung, sondern aus einer professionellen Bewertung der Immobilie und einer verlässlichen Einschätzung der Potenziale. Achtung: Die Widmung bestimmt die Nutzungsmöglichkeiten des Objektes und kann unter Umständen zu gravierenden Einschränkungen im Betrieb führen. Beispielsweise ist es nicht erlaubt, in einem Geschäftslokal einen Produktionsbetrieb anzusiedeln.

Klärung der Bedürfnisse
Für ein Start-Up-Unternehmen gelten andere Voraussetzungen als für einen bereits etablierten Betrieb. Die Produkt- oder Angebotspalette ist ebenso ein Kriterium, wie die Verfügbarkeit von Verkehrswegen, Erreichbarkeit oder Unterbringung von Arbeitskräften. Ebenfalls sollen die Prognosen für die Zukunft auf Basis eines Businessplans geklärt werden. Wie hoch sind die Kosten und die laufenden Nebenkosten? Welche Umbaumaßnahmen oder Investitionen in die Immobilie sind notwendig und müssen sofort – oder im Laufe der nächsten Jahre getätigt werden? Ein Ladenlokal mit möglichst großer Nähe zur Kundenzielgruppe benötigt einen anderen Standort als ein Büro oder ein Verwaltungsgebäude. Ist ein Betrieb schon etabliert – und es handelt sich einfach um eine Filiale, einen weiteren Standort oder einen Unternehmenszweig, sind wiederum andere Überlegungen notwendig.

Klein, Mittel oder Groß?
Eine Planung über die Größe der benötigten Immobilie sollte auch zukünftiges Wachstum inkludieren. Ein Einzelhandelsgeschäft wird auch einen Raum für ein kleines Lager benötigen. Ein Produktionsbetrieb benötigt Lagerräume und Logistikflächen. Ein Büro- oder Verwaltungsgebäude wird vielleicht weitere Mitarbeiter einstellen, die dann entsprechende Arbeitsplätze, Sozial- und Sanitärräumlichkeiten benötigen. Für Jungunternehmer stellt dies in erster Linie eine finanzielle Herausforderung dar, die teilweise über Banken – eventuell aber auch über Investoren oder Kapitalgeber im Freundes- oder Familienkreis – bewältigt werden kann. Auch Förderungen für Investitionen und Betriebsgründungen sollten unbedingt berücksichtigt werden. Der Gründerservice der Wirtschaftskammer gibt dazu wertvolle Auskünfte.

Miete, Pacht oder Kauf?
Die Entscheidung, eine Immobilie zu mieten, zu pachten oder zu kaufen, bzw. neu erstellen zu lassen, hängt nicht zuletzt von den langfristig zu erwartenden Bedingungen bzw. dem Standort ab. Auch Nebenkosten bei einem Kauf oder einem Neubau in Form von Notariatskosten, Steuern und Gebühren sind zu berücksichtigen. Grunderwerbssteuern und Kommunalsteuern sind Abgaben, die je nach Ort, Region und Standort variieren können.

Die Werteverfahren
Der Markt- oder Verkehrswert bestimmt den Wert einer Immobilie und somit auch den Miet- oder Pachtpreis. Dieser Wert wird zu einem Stichtag festgelegt. Handelt es sich um einen Kauf, sind das Ertragswertverfahren und das Residualverfahren zu berücksichtigen. Ersteres bezeichnet die Kapitalisierung von Renditeobjekten, welcher Gewinn also mit einer Nutzung erzielt werden kann. Das Residualverfahren liefert wichtige Kennzahlen für Investoren, die sich an einem Projekt als Teilhaber oder Finanzgeber beteiligen.

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