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Mega-Milliardengeschäft mit Wohnungen in Manhattan vor dem Aus

Es war das teuerste Immobiliengeschäft in der Geschichte der USA. Satte 5,4 Mrd. Dollar (3,65 Mrd. Euro) blätterte ein Konsortium um die New Yorker Unternehmen Tishman Speyer und BlackRock 2006, zum Höhepunkt der Immobilienblase, für einen riesigen Wohnhauskomplex in Manhattan hin, der als Stuyvesant Town und Peter Cooper Village bekannt ist.

Vielen schien der Preis damals empörend hoch. Doch die Investoren hatten ein Rezept, mit dem sie sich auf der Siegerstraße sahen: Sie wollten die Tausenden von mietpreisgebundenen Apartments, in denen vor allem Familien der Mittelschicht in bester Lage zu bezahlbaren Preisen wohnen, in Luxuswohnungen umwandeln und teuer verkaufen. Drei Jahre später ist dieses Vorhaben, zur Freude vieler New Yorker Mieter, geplatzt.

Die Bewohner der mehrstöckigen Backsteingebäude haben sich gegen die Pläne der Wohnungseigentümer erfolgreich zur Wehr gesetzt. Die geplanten Umwandlungen gingen langsamer über die Bühne, als von den Investoren erhofft. In der vergangenen Woche schlug sich dann auch noch ein New Yorker Gericht im Streit um geplante Mieterhöhungen auf die Seite der Mieter und machte dem Konsortium einen 200 Mio. Dollar teuren Strich durch die Rechnung.

Immobilienexperten erwarten nun, dass die Eigentümer wahrscheinlich in den nächsten drei Monaten bei der Rückzahlung ihrer Hypothekenkredite in Höhe von 3 Mrd. Dollar in Verzug geraten. Hinzu kommen noch einmal 1,4 Mrd. Dollar an weiteren Krediten. Eine Zwangsvollstreckung erscheint nun wahrscheinlich.

Schon vor dem Urteil des Berufungsgerichts, das von den Mietern angerufen worden war, kamen Ratingfirmen zu dem Ergebnis, dass der Wert des 32 Hektar großen Eigentums, in dem rund 25.000 Menschen wohnen, auf bis zu zwei Mrd. Dollar gefallen ist.

Der Durchschnittsamerikaner mag über die Vermessenheit der Investoren und die Schwierigkeiten, die sie jetzt haben, schadenfroh lachen, vor allem wenn er selbst Probleme mit der Finanzierung seines Hauses oder Wohnung hat. Allerdings: einige der größten Investoren in dem Konsortium sind öffentliche Pensionsfonds, die Geld für den Ruhestand von Mio. Beschäftigten im öffentlichen Dienst anlegen. Darunter sind ein Fonds aus Florida, der 250 Mio. Dollar in das Projekt gesteckt hat, und die zwei größten Fonds in Kalifornien, die mit 600 Mio. Dollar beteiligt sind. Einer davon, der Pensionsfonds der Lehrer, hat bereits 100 Mio. Dollar abgeschrieben.

Tishman Speyer, in Europa wegen des Baus des Frankfurter Messeturms bekannt, ist dagegen nur mit 112 Mio. Dollar beteiligt, weniger als zwei Prozent der Kaufsumme.

In den nächsten Monaten werden sich voraussichtlich Heerscharen von Rechtsanwälten darüber streiten, wer den Gebäudekomplex künftig kontrolliert und welcher Geldgeber welche Summe zurückerhält, wie Dan Fasulo, Geschäftsführer des Analyseunternehmens Real Capital Analytics, erklärt. Wie viel gerettet werden kann und wer was bekommt, wird in hohem Maße davon abhängen, wie viel die Gebäude nach einer realistischeren Marktprognose wert sind.

Die Umschuldung für das Projekt Stuyvesant Town wird aller Voraussicht nach kompliziert. Die Hypothekenkredite, mit denen der Kauf finanziert wurde, sind zerstückelt, neu zusammengepackt und als sogenannte Commercial Mortgage Backed Securities an verschiedene Investoren verkauft worden.

Die Größe und Komplexität des Geschäfts könnte nach Ansicht Fasulos bedeuten, dass es keine Abwicklung in traditionellem Sinn geben wird. Ein Verkauf, erklärt er, “wäre zu diesem Zeitpunkt sehr von Nachteil”. Seit 2006, dem Höhepunkt der Blase, ist der Preis für Immobilien in den USA stark zurückgegangen. Zwar würde es eine gewaltige Nachfrage nach den Stuyvesant-Immobilien geben, glaubt Fasulo, aber dies zu einem derart gedrückten Preis, dass die Geldgeber möglicherweise besser dran wären, wenn sie an der Problemimmobilie festhielten.

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