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Immobilienertragsteuer

Änderungen bei gemischten Schenkungen – ImmoESt erst ab 75% Entgelt

Für die ertragsteuerliche Einordnung von Grundstücksübertragungen ist die Abgrenzung zwischen entgeltlichem und unentgeltlichem Rechtsgeschäft von zentraler Bedeutung. Denn der Einkünftetatbestand der privaten Grundstücksveräußerung wird nur verwirklicht, wenn Grundstücke veräußert – sprich entgeltlich übertragen – werden. Demgegenüber entfaltet eine unentgeltliche Übertragung keine ertragsteuerliche Auswirkungen. Einkünfte aus privater Grundstücksveräußerung unterliegen grundsätzlich der Immobilienertragsteuer in Höhe von 30%.

Bei einer gemischten Schenkung handelt es sich um eine Schenkung mit Gegenleistung. Im Ertragsteuerrecht ist diese entweder zur Gänze als entgeltlich oder unentgeltlich zu beurteilen, abhängig davon, welches der beiden Element im Vordergrund steht.

Früher wurde von der Finanzverwaltung die Meinung vertreten, dass für die Abgrenzung von Entgeltlichkeit und Unentgeltlichkeit bei einer gemischten Schenkung maßgeblich ist, ob die Gegenleistung 50% des Verkehrswertes des übertragenen Wirtschaftsgutes erreicht. Ein entgeltliches Rechtsgeschäft lag demnach vor, wenn die Gegenleistung die Grenze von 50% des Verkehrswertes des übertragenen Grundstücks überstieg.

In einem aktuellen Erkenntnis hat der VwGH nun ausgesprochen, dass die Abgrenzung von Entgeltlichkeit und Unentgeltlichkeit nicht anhand der 50%-Grenze zu erfolgen hat. Maßgebend sind nach dem VwGH nur der subjektive Parteiwille und das Vorliegen eines offenbares Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung.

Ein offenbares Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung liegt nach der Rechtsprechung des VwGH vor, wenn der Wertunterschied zwischen Leistung und Gegenleistung mindestens 25% beträgt. Demzufolge ist grundsätzlich dann von einem einheitlichen, entgeltlichen Rechtsgeschäft auszugehen, wenn die Gegenleistung zumindest 75% des Verkehrswertes des übertragenen Grundstücks erreicht. Bei einer Gegenleistung von mehr als 25% aber weniger als 75% liegt ein unentgeltliches Rechtsgeschäft vor, wenn Bereicherungsabsicht gegeben ist.

In Bezug auf die Bereicherungsabsicht ist zu prüfen, ob nach dem Wille der Vertragsparteien ein entgeltliches oder unentgeltliches Rechtsgeschäft gewollt ist. Hierbei ist der Hauptzweck und der Gesamtcharakter des Rechtsgeschäfts zu beurteilen. Für die Unentgeltlichkeit muss das subjektive Element des "Bereichernwollens" vorliegen, was anhand von objektiven Umständen im Einzelfall zu beurteilen ist. Bei Verträgen zwischen nahen Angehörigen wird im Zweifel vermutet, dass eine Bereicherungsabsicht vorliegt. Dies bedeutet allerdings nicht, dass hier eine Bereicherungsabsicht stets gegeben ist, sondern nur, dass die Nachweiserfordernis geringer ist als bei fremden Dritten. In allen Fällen gilt: Fehlt es im konkreten Fall an der Bereicherungsabsicht, weil – trotz einem objektiven Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung – subjektiv eine Wertäquivalenz besteht, kann kein unentgeltliches Rechtsgeschäft vorliegen. Für den Nachweis der Bereicherungsabsicht kann eine entsprechende Vertragsklausel hilfreich sein.

Die 75%-Grenze gilt auch für Grundstücksübertragungen im Rahmen von Erbauseinandersetzungen, wobei hier nur die Ausgleichszahlungen aus nachlassfremden Mitteln maßgebend sind.

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