Immobilienertragsteuer im Privatbereich

Gibt es Befreiungen?

Befreiungen bestehen unter anderem bei Veräußerung des Hauptwohnsitzes und bei selbsthergestellten Gebäuden. Wird der Hauptwohnsitz veräußert und der Wohnsitz aufgegeben, so ist der Veräußerungserlös steuerfrei, sofern ab der Anschaffung bis zur Veräußerung die Immobilie für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz oder die veräußerte Immobilie in den letzten zehn Jahren mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat. Bei selbsthergestellten Gebäuden besteht ebenfalls eine Befreiung.  Diese liegt vor, wenn der Steuerpflichtige das Gebäude von Grund auf neu errichtet und das finanzielle Baurisiko getragen hat.

Alt- oder Neuvermögen?

Ist keine Befreiungsbestimmung anwendbar, ist der Anschaffungszeitpunkt der Immobilie für die Beurteilung der Steuerlast entscheidend. Wurde die Immobilie vor dem 31.03.2002 erworben, liegt sogenanntes Altvermögen vor. Bei Erwerben danach Neuvermögen. Bei Berechnung der Immobilienertragsteuer in Zusammenhang mit Neuvermögen beträgt die Steuer 30% des Veräußerungsgewinns. Bei Altvermögen kann die Steuerlast optional mit pauschal 4,2% des Veräußerungserlöses errechnet werden.

Was tun bei Ratenzahlungen?

In bestimmten Fällen kann es vorkommen, dass der Verkaufserlös einer Immobilie in Raten gezahlt wird. Der vereinbarte Kaufpreis liegt daher etwas höher als bei einer Einmalzahlung. In Folge ist dieser in einen Tilgungs- und in einen Zinsanteil zu splitten. Der Sondersteuersatz über 30% steht nur für den Tilgungsanteil zu. Der Zinsanteil wird mit dem progressiven Steuersatz versteuert. 

Praxisbeispiel

Herr A verkauft seine Wohnung an Frau B. Der Kaufpreis beträgt EUR 300.000. Frau B entrichtet den Kaufpreis in drei Raten. Die ursprünglichen Anschaffungskosten der Wohnung betrugen EUR 200.000. Die erste Rate beträgt 100.000 davon entfallen 10.000 auf Zinsen und 90.000 auf die Wohnung. Herr A versteuert daher in seiner Steuererklärung im ersten Jahr den Zinsanteil von EUR 10.000 zum progressiven Steuersatz. Im zweiten Jahr erhält Herr A wiederum EUR 100.000. Davon entfallen EUR 15.000 auf Zinsen und EUR 85.000 auf die Wohnung. Herr A versteuert im zweiten Jahr EUR 15.000 zum progressiven Steuersatz. Im dritten Jahr bezahlt Frau B die letzte Rate von welcher EUR 20.000 auf Zinsen und EUR 80.000 auf die Wohnung entfallen. Herr A versteuert EUR 20.000 Zinsen zum progressiven Steuersatz und, da die ursprünglichen Anschaffungskosten von EUR 200.000 mit den Tilgungsanteilen der drei Raten (EUR 255.000) nun überschritten sind, EUR 55.000 begünstigt mit 30%. Herr A ist verpflichtet diesen Gewinn in seiner Steuererklärung anzugeben und eine Sondervorauszahlung über EUR 16.500 (30% von EUR 55.000) spätestens am 15. Tag des auf den Kalendermonat des Zuflusses zweitfolgenden Kalendermonats zu leisten. Bei einem Altgrundstück beträgt die Immobilienertragsteuer 4,2% von EUR 255.000 = 10.710.