Hausverwalter darf Beträge nicht stunden

Versäumt das der Hausverwalter, so muss er für die entfallenen Beiträge aufkommen, sollte der Schuldner zahlungsunfähig werden.

„Den Verwalter trifft die unbedingte Pflicht, säumige Wohnungseigentümer zu mahnen, rückständige Beträge gerichtlich einzutreiben und das der Eigentümergemeinschaft zustehende Vorzugspfandrecht ohne Verzug in Anspruch zu nehmen“, so Rechtsanwalt Mag. Patrick Piccolruaz, P&M Immobilien- und Vermögenstreuhand GmbH, Bludenz. Zahlungserleichterungen, Stundungen und Ratenzahlungen, die der Verwalter einem Wohnungseigentümer ohne Zustimmung der anderen Miteigentümer gewährt, sind unzulässig.

Mag. Piccolruaz verweist auf ein konkretes Beispiel: Aufgrund von Einwendungen gegen die Abrechnung des Verwalters hatte eine Wohnungseigentümerin längere Zeit keine Einzahlungen für die beschlossenen Rücklagen geleistet. Sie überwies die strittigen Beträge allerdings auf ein Sparbuch, das sie extra für diesen Zweck eröffnet hatte. Die Eigentümergemeinschaft hatte mittlerweile einen neuen Verwalter engagiert und klagte die Rückstände ein. „Die Eigentümerin verteidigte sich mit dem Hinweis, der Verwalter sei mit dieser Vorgangsweise einverstanden gewesen, die einer Stundung gleichkomme. Die Fälligkeit sei daher bis zur Klärung der strittigen Punkte hinausgeschoben worden.“

Das Verfahren endete schlussendlich damit, dass die Wohnungseigentümerin zur Zahlung verurteilt wurde. Mag. Piccolruaz: „Zahlungserleichterungen kann demnach der Verwalter nur mit Zustimmung der anderen Miteigentümer einräumen, weil es sich um eine außerordentliche Verwaltungsmaßnahme handelt. Die Vereinbarung war daher eine Überschreitung der Vollmacht und wirkungslos.“ Im gegenständlichen Fall waren die gestundeten Beträge auf dem Sparbuch, es entstand also kein weiteres Problem. Anders sieht die Sache aus, wenn ein Miteigentümer einige Zeit lang nicht bezahlt, weil er sich in finanziellen Problemen befindet und der Hausverwalter die Beträge stundet. „Wenn die offenen Beträge später z.B. wegen Konkurses des betreffenden Wohnungseigentümers uneinbringlich sind, so muss der Hausverwalter hiefür aufkommen.“

RA Piccolruaz unterstreicht, dass auf diese Rechtslage nicht oft genug hingewiesen werden kann. „Oft äußern Betroffene Unverständnis darüber, dass der Hausverwalter die Rückstände rigoros eintreibt und keine Ausnahmen gewährt. Dazu ist er nach der geltenden Rechtslage verpflichtet und er haftet persönlich dafür, wenn ihm diesbezüglich ein Säumnis unterläuft.“