Die Immobilienertragssteuer

Jeder, der ein Grundstück oder eine Immobilie verkaufen will, wird spätestens bei der Vertragserrichtung vom Rechtsanwalt darauf hingewiesen, dass der Verkauf von Liegenschaften steuerpflichtig ist und zwar seit 01.04.2012. Wer sich der Beratung oder Begleitung durch einen Experten (Makler,…) bedient, wird in der Regel schon beim Erstgespräch darauf hingewiesen und ist vor bösen Überraschungen sicher.

Welche Geschäfte sind genau steuerpflichtig?

Im Gesetz ist es so definiert, dass “sämtliche Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken” der Einkommensteuer unterliegen. (Das heißt die ImmoEst ist Teil der Einkommenssteuer.) Zu Grundstücken gehören

• Grund und Boden
• Gebäude und auch
• grundstücksgleiche Rechte (Baurechte,…)

Oft wird nachgefragt, ob der Verkauf einer Eigentumswohnung auch der ImmoEst unterliegt. Hier ist die Antwort ein klares JA!

Wie hoch ist die ImmoEst?

Das ist ein fast unendlich langes und sehr komplexes Kapitel. Ich beschränke mich deshalb auf jene Teile, die in meiner Praxis als Makler am häufigsten vorkommen. Entscheidend für die Höhe der ImmoEst ist immer das Objekt um das es geht und der Zeitpunkt des letzten entgeltlichen Erwerbes (also wann wurde die Liegenschaft gekauft).

Wenn dieser am 31.03.2002 oder davor stattgefunden hat, dann können Sie davon ausgehen, dass für jeden Verkauf zumindest eine Steuer von 4,2 % vom Veräußerungserlös (Vertragssumme) anfällt.

Wenn der letzte entgeltliche Erwerb nach dem 31.03.2002 war, so fällt eine Steuer von 30 % vom Veräußerungsgewinn an.

Wenn es sich beim Verkauf um eine Liegenschaft handelt, die erst nach dem 01.01.1988 erstmalig von landwirtschaftlichem Grund in Bauland umgewidmet wurde, dann fällt eine Steuer von 18 % vom Veräußerungserlös an. Bitte achten Sie hier unbedingt auf die genauen Definitionen “… vom Veräußerungserlös” oder “…vom Veräußerungsgewinn”.

Beispiele:

Eigentumswohnungen

Verkauf einer Eigentumswohnung
letzter entgeltlicher Erwerb: 31.03.2002 oder davor
Steuersatz: 4,2 % vom Veräußerungserlös

Verkauf einer Eigentumswohnung
letzter entgeltlicher Erwerb: 31.03.2002 oder davor
weitervererbt an Tochter (kein entgeltlicher Erwerb): 15.07.2014
Steuersatz: 4,2 % vom Veräußerungserlös

Verkauf einer Eigentumswohnung
letzter entgeltlicher Erwerb: 01.04.2002 oder danach
Steuersatz: 30 % vom Veräußerungsgewinn

Grundstücke (bebaut oder unbebaut)

Verkauf eines Grundstückes (bebaut oder unbebaut)
letzter entgeltlicher Erwerb: 31.03.2002 oder davor
erstmalige Umwidmung in Bauland: 31.12.1987 oder davor
Steuersatz: 4,2 % vom Veräußerungserlös

Verkauf eines Grundstückes (bebaut oder unbebaut)
letzter entgeltlicher Erwerb: 31.03.2002 oder davor
erstmalige Umwidmung in Bauland: 01.01.1988 oder danach
Steuersatz: 18 % vom Veräußerungserlös

Verkauf eines Grundstückes (bebaut oder unbebaut)
letzter entgeltlicher Erwerb: 01.04.2002 oder danach
erstmalige Umwidmung in Bauland: 31.12.1987 oder davor
Steuersatz: 30 % vom Veräußerungsgewinn

Verkauf eines Grundstückes (bebaut oder unbebaut)
letzter entgeltlicher Erwerb: 01.04.2002 oder danach
erstmalige Umwidmung in Bauland: 01.01.1988 oder danach
Steuersatz: 18 % vom Veräußerungserlös

Gibt es auch Ausnahmen oder Befreiungen – JA!

Die Ausnahmen von der Immobilienertragsteuer sind:

• Hauptwohnsitzbefreiung
• Herstellerbefreiung
• Enteignung
• Tauschvorgänge

Da die Hauptwohnsitzbefreiung die am häufigsten vorkommende Befreiung ist, möchte ich diese auch kurz erklären. Grundsätzlich ist der Verkauf einer Liegenschaft dann von der ImmoEst befreit, wenn diese dem Verkäufer die letzten beiden Jahre von der Anschaffung bis zum Verkauf durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat, oder wenn die Liegenschaft in den letzten 10 Jahren zumindest 5 Jahre als Hauptwohnsitz gedient hat.

Hiezu ist noch zu sagen, dass allfällige Erben nicht in den Genuß der Hauptwohnsitzbefreiung kommen. Diese ist ein persönliches Recht und erlischt somit mit dem Ableben des Eigentümers. Bei größeren Liegenschaften (über 1.000 m2 Grundanteil) ist noch zu erwähnen, dass die Hauptwohnsitzbefreiung nur für den Anteil von 1.000 m2 geltend gemacht werden kann. Alle Details zur Hauptwohnsitzbefreiung und zu den anderen Ausnahmen finden Sie >> hier <<.

Für weitere Fragen oder für eine persönliche Beratung zu Ihrer Immobilie oder Liegenschaft stehe ich selbstverständlich gerne zur Verfügung. Bitte beachten Sie hier die eigens dafür geschnürten Immobilienberatungspakete von Andreas Hofer Immobilien.

WICHTIG: Ich habe hier versucht die häufigsten Fälle der ImmoEst ganz vereinfacht darzustellen. Diese Darstellung hat nicht den Anspruch vollständig zu sein. Irrtümer und Fehler sind vorbehalten. Der Stand des Wissens und der aktuellen Gesetzgebung ist der 01.01.2016. Alle Details zur Immobilienertragssteuer finden Sie auf der offiziellen Homepage des Bundeskanzleramtes Österreichs.