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Altbau-Sanierung passt nicht ins Ortsbild – Baugesetz versus "Junges Wohnen"?

Joachim Mangard (VOL.AT) joachim.mangard@russmedia.com
Die geplante Sanierung des Elternhauses eines Sulner Paares und die geplante Schaffung von Mikroappartements scheitert an Baubeirat und Gemeinde. Antragssteller möchten rechtlich dagegen vorgehen. Weitere Kosten von 3000 Euro für Gutachten werden fällig.

Für die geplante Sanierung des großelterlichen Wohnhauses mitten in Sulz sieht es schlecht aus. Janine Hartmann und ihr Parnter Manuel Fitz wollen das in die Jahre gekommene Haus sanieren und dort mehrere Mikro-Appartements schaffen.

Ein neuerliches, unabhängiges Gutachten attestiert dem geplanten Projekt nun aber erneut die Unverträglichkeit mit dem Ortsbild. Das Bauherrenpaar, das bereits viel Zeit und Geld in das Haus investiert hat, zeigt sich brüskiert und will nun rechtliche Schritte einleiten. Zumal auch die Kosten von rund 3000 Euro für das Gutachten von den Antragsstellern zu tragen sind.

Versagung der Baubewilligung – das Gutachten im Detail

In dem von der Gemeinde Sulz in Auftrag gegebenen Guthaben, das VOL.AT vorliegt, ist die Rede von der Unverträglichkeit mit dem Ortsbild sowie dem Entbehren von gesetzlichen Grundlagen.

Den linken Gebäudeteil möchten die Antragssteller sanieren und Platz für acht Wohneinheiten schaffen. ©MJ

Die Gründe für die Verweigerung der Baugenehmigung sind im besagten Dokument detailliert aufgeführt und lassen sich wie folgt zusammenfassen:

  • Gesetzliche Grundlage:
    • Gemäß § 28 Abs. 2 des Baugesetzes muss ein Bauvorhaben den bau- und raumplanungsrechtlichen Vorschriften entsprechen und darf öffentliche Interessen, insbesondere in Bezug auf Sicherheit, Gesundheit, Verkehr, Denkmalschutz, Energiesparung und haushälterischen Umgang mit Grund und Boden, nicht beeinträchtigen​.
    • Gemäß § 28 Abs. 3 des Baugesetzes ist die Bewilligung zu versagen, wenn die für eine Bewilligung genannten Voraussetzungen nicht erfüllt sind und auch durch Befristungen, Auflagen oder Bedingungen nicht erfüllt werden können​.
    • Gemäß § 17 Abs. 1 des Baugesetzes müssen Bauwerke und andere Anlagen in Bezug auf Größe, Form, Farbe und Baustoff so gestaltet sein, dass sie sich harmonisch in die Umgebung einfügen oder auf andere Weise der Umgebung gerecht werden​.
Umliegende Gebäude, im Sichtfeld des Hauses, das von dem Bauherrenpaar renoviert werden möchte. ©MJ
  • Ortsbild:
    • Aus dem eingeholten ortsbildnerischen Gutachten geht hervor, dass das geplante Bauvorhaben sich weder in die Umgebung einfügt, noch auf andere Art und Weise der Umgebung gerecht wird​.
    • Das Gutachten stellte fest, dass das Bauvorhaben in seiner Gesamtheit mit der bestehenden Bausubstanz auf dem südwestseitigen Grundstück zu sehen ist, jedoch nimmt das geplante Bauvorhaben auf diese bestehende Bausubstanz keine Rücksicht. In seiner Gesamtheit würde ein Gebäudekomplex entstehen, der sich aufgrund seiner vielfältigen Gestaltungselemente und Kubaturen nicht in die Umgebung einfügt​​.
    • Der Sachverständige führte in seinem Gutachten vom 22.08.2023 aus, dass das An- und Weiterbauen des bestehenden Hauses in der von der Antragstellerin gewählten Form eine erhebliche Beeinträchtigung des Orts- und Landschaftsbildes darstellen würde. Die Behörde leitete daraus ab, dass das geplante Bauvorhaben keine Fortentwicklung der vorhandenen Gestaltungselemente darstellt​​.
  • Behördliche Schlussfolgerung:
    • Aufgrund der oben genannten Gründe steht das Bauvorhaben im Widerspruch zu § 17 Abs. 1 des Baugesetzes, und daher konnte die beantragte Baubewilligung für den Teilabbruch des bestehenden Gebäudes und die Errichtung eines Mehrwohngebäudes mit insgesamt acht Wohneinheiten nicht erteilt werden​​.

Die Ablehnung der Baugenehmigung beruht hauptsächlich auf der Nichterfüllung der gesetzlichen und ortsbildnerischen Anforderungen.

Hier das geplante Bauvorhaben im Schnitt. ©handout/FH Immo OG

Außerdem kommt in dem Gutachten zur Sprache, dass sich die Antragssteller inhaltlich nicht mit den Kritikpunkten auseinandergesetzt und vielmehr abwertende Bemerkungen hinsichtlich des Gutachtens gemacht habe.

Manuel Fitz verweist auf die zahlreichen umliegenden Gebäude, die ebenfalls Flachdächer aufweisen würden. ©MJ

Unverständnis beim Bauherren-Paar, Gemeinde und Baurechtsverwaltung Vorderland wollen sich nicht äußern

Damit wurde laut dem Gutachachten die Baubewilligung versagt. Auf erneute VOL.AT-Anfrage bei Dr. Simon Dittrich von der Baurechtsverwaltung Region Vorderland erfolgte daraufhin eine knappe Antwort:

"In der gegenständlichen Angelegenheit haben sich sachverhaltsmäßig keine Neuerungen ergeben. Bgm. Karl Wutschitz hat Ihnen ja bereits auf Ihre erste Anfrage per Mail entsprechende Informationen gegeben. Nach wie vor ist das Verfahren nicht rechtskräftig abgeschlossen und werden wir keine weiteren Auskünfte erteilen."

Für die Bauherren bleibt nun der erneute Einspruch und das Bauvorhaben wird sich wohl weiter in die Länge ziehen. ©MJ

Damit will sich das Bauherrenpaar aber nicht begnügen: "Erneut verweist dieses Gutachten auf unserer Meinung nach widersprüchliche Auslegungen in Bezug auf das Baugesetz und die fehlende Vereinbarkeit mit dem Ortsbild. Wir werden das angesichts der zahlreichen, ähnlichen Bauten in Sulz und direkt neben unserem Projekt nicht auf uns sitzen lassen und selbstverständlich Einspruch erheben. Die Sache liegt nun bei unseren Anwälten."

Dieser Gebäudeteil soll renoviert werden und Raum für acht Wohneinheiten schaffen. ©MJ

"Bodenlose Frechheit, auch die Kosten für
ein weiteres Gutachten auf uns abzuwälzen"

"Außerdem ist es eine bodenlose Frechheit, einem Antragssteller, der in bestem Gewissen mit Nachbarn, den Behörden und allen Beteiligten um eine Baubewilligung ansucht, die Kosten für das erneut ausgestellte, unabhängige Gutachten umzuhängen. Wir wollen einfach den in die Jahre gekommenen Altbestand des großväterlichen Hauses nutzen, und auch günstigen Wohnraum schaffen. Angesichts der prekären Situation im Land umso unverständlicher, dass sich hier eine Gemeinde so querstellt", zeigen sich die beiden Bauherren vom Vorgehen der örtlichen Zuständigen enttäuscht.

(VOL.AT)

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