Kein Kauf ohne Expertenhilfe

Beim Kauf einer Investorenwohnung müssen mehrere Faktoren beachtet werden. Neben der Entscheidung, ob eine Förderung vom Land in Anspruch genommen wird, sollte man sich auch über die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten und über die Finanzierung informieren. Doch von welchen Summen wird dabei eigentlich gesprochen?

Ein Beispiel:
Die Wohnung in der Wohnanlage Carinagasse in Feldkirch-Tisis von Hilti & Jehle kostet 180.620,56 Euro netto. Sie verfügt über drei Zimmer und eine knapp 16 Quadratmeter große Terrasse. Die Wohnfl äche mit 71 Quadratmetern ist ideal. Die Lage in der Nähe des Landeskrankenhauses ebenso. Denn im Umfeld eines Spitales ist der Bedarf an Mietwohnungen höher. Am LKH Feldkirch sind immerhin 3300 Arbeitnehmer beschäftigt. Zu den Wohnungskosten kommen nochmal 14.018,69 Euro für den Tiefgaragenplatz hinzu:

Rechnung:
Wohnung:                           180.620,56 Euro
Tiefgaragenplatz:               14.018,69 Euro
Gesamt:                              194.639,25 Euro

zuzüglich MWst.                  38.927,85 Euro
Kaufpreis:                            233.567,10 Euro

Grunderwerbssteuer:        8.174,85 Euro
Grundbuchseintragung:    2.335,67 Euro

Finanzierungsbedarf:        244.067,62 Euro

Der Käufer muss also 244.067,62 Euro finanzieren. Denn genau genommen ist eine Anlegerwohnung nichts anderes als eine Eigentumswohnung, die mit Eigenmitteln oder zum Teil auch mit Fremdmitteln finanziert und langfristig vermietet wird.
Mit den Mieteinnahmen erfolgt die Tilgung des Kredites.
Spätestens zum Pensionsantritt sollte die Immobilie dann schuldenfrei sein, damit die Mieteinnahmen die Pensionslücke schließen oder der Veräußerungserlös neue Möglichkeiten eröff net. Eine möglichst hohe Rendite zu erzielen, ist für die wenigsten Investoren von großem Interesse. Es überwiegt vielmehr der Sicherheitsgedanke und das Vertrauen auf die Wertstabilität oder sogar Wertsteigerung.

Zehn Investorenwohnungen pro Anleger

Der Kauf von Investorenwohnungen wird vom Land Vorarlberg unterstützt. Sie müssen jedoch mindestens 100 Öko-Punkte (Förderstufe 1) aufweisen und barrierefrei errichtet worden sein. Außerdem werden Anlegerwohnungen maximal bis zu einer Größe von 80 Quadratmetern gefördert. „Wichtig ist auch, dass der Antragsteller in den letzten drei Jahren keine Eigenbedarfsförderung erhalten hat“, informiert Lothar Hinteregger, Abteilungsvorstand der Wohnbauförderung im Amt der Vorarlberger Landesregierung, und weist darauf hin: „Außerdem werden, bezogen auf die Wohnanlage, in der sich die Investorenwohnung befi ndet, höchstens 30 Prozent der Wohnungen als Mietwohnungen gefördert.“ Aber auch der Kaufpreis spielt eine Rolle. Der Quadratmeter Nutzfl äche sollte nicht mehr als 1900 Euro netto kosten. Pro Investor kann maximal für zehn Wohnungen eine Förderung beantragt werden. Bauträger können die Förderung für eine Wohnung in der Anlage erhalten.

Vom Land gibt es 60.605 Euro Förderung

Im Falle der Drei-Zimmer-Wohnung von Hilti & Jehle in der Feldkircher Carinagasse kann mit einem Förderbetrag von 60.605 Euro gerechnet werden. Dieser errechnet sich nach einem genauen Schlüssel. „Wir ermitteln die so genannte Nutzfl ächenzahl“, erklärt Hinteregger.

Berechnung:

Förderstufe 1
Größe: 71 m2
Nutzflächenzahl: 72,95

Netto-Kaufpreis: 244.067,62 Euro
Förderhöhe: 850/m2 Euro
Gesamtförderung: 60.6o5 Euro
Restfinanzierung: 183.462,62 Euro

Allerdings sollte man sich nicht auf Anhieb für eine Förderung entscheiden. Geförderte Investorenwohnungen sind nämlich an eine Fix-Miete von höchstens 6,20 pro Quadratmeter gebunden. Am besten man rechnet, die individuelle Situation betreff end, die Vor- und Nachteile durch. Überhaupt sollte, wenn es um die Finanzierung der Anlegerwohnung geht, der Rat qualifizierter Fachexperten in Anspruch genommen werden. Ein Tipp: Ein Investor sollte zuerst seinen Steuerberater aufsuchen, bevor er mit seiner Hausbank Kontakt aufnimmt. Der Wirtschaftsexperte spielt nämlich deshalb eine große Rolle, weil er, um den bestmöglichen Steuervorteil zu nutzen, einen Überblick über das Verhältnis zwischen Eigenund Fremdkapital geben kann. Vorweg dieFaustregel: Es sollten keinesfalls mehr als zwei Drittel der Anschaff ungskosten fremdfi nanziert werden.
Das Risiko, dass das Objekt vom Fiskus zur steuerlichen Liebhaberei erklärt wird, ist sonst sehr hoch. Das Finanzamt verlangt daher auch die Vorlage einer so genannten Prognoserechnung. Diese sollte so exakt wie möglich sein, um kein böses Erwachen zu erleben. Wird nämlich im Zeitraum von 20 Jahren kein Gesamtüberschuss der Einnahmen erwirtschaftet, müssen die bereits in Anspruch genommenen Steuervorteile (Abzug von Vorsteuer oder Einkommensteuer- Gutschriften) zurückgezahlt werden.

Prognoserechnung als Finanzierungsgrundlage

Die Prognoserechnung dient aber auch der Bank als Richtplan für die Festlegung der Tilgungshöhe. Je höher nämlich die Rückzahlung, desto höher auch die Ausgabenseite, was wiederum die Steuerlast reduziert.
Befi ndet sich der Anleger aktuell gerade am Höhepunkt seiner Karriere, macht es nämlich Sinn, die Einkommensteuerlast zu reduzieren. Sind diese Fragen alle geklärt, führt der nächste Weg zur Bank. Und hier brennt dem Anleger meist nur eine Frage auf der Zunge: Wie werden sich die Zinsen in nächster Zeit entwickeln? Alexander Walterskirchen, Leiter der Finanzierungsberatung bei der Hypo- Landesbank in Bregenz, jedenfalls warnt: „In Zukunft sollte man auf jeden Fall mit einem Anstieg der Zinsen rechnen.“ Daher ist es wichtig, dass im Rahmen der Gesamtfi nanzierung die persönliche Situation abgesichert wird. „Finanzierung ist was ganz individuelles“, erklärt der Experte, „ich rate immer zu einer gesunden Mischung aus billigen variablen Zinsen, jedoch gekoppelt mit entsprechender Zinsabsicherung.“

Vier Möglichkeiten, die sich für die Finanzierung anbieten:

Zinsabsicherung durch Zinsobergrenze Finanzierungen mit variablem Zinsatz sind derzeit zwar höchst attraktiv, jedoch auch riskant. Die Fix-Zinsatz-Finanzierung hingegen ist sehr teuer. Wer auf höchstmögliche Sicherheit Wert legt, bezahlt mit 4 bis 4,5 Prozent, vereinbart auf fünf Jahre, oder 4,75 bis 5 Prozent, vereinbart auf zehn Jahre, deutlich mehr.
Eine weitere Möglichkeit ist daher das sogenannte Cap-Darlehen mit der Zinsobergrenze. Das heißt nichts anderes als die Vorteile des variablen Zinssatzes zu nutzen. Steigen jedoch die Zinsen, können sie die auf eine bestimmte Laufzeit festgelegte Grenze nicht überschreiten. Das dient der Sicherheit Sicherheit und macht die Zinsbelastung kalkulierbar. Damit die Zinsobergrenze in Anspruch genommen werden kann, muss jedoch eine Einmalprämie bezahlt werden, die sich nach der gewählten Zinsobergrenze und Laufzeit richtet. Sie bewegt sich aktuell zwischen 2,54 und 7,69 Prozent der Darlehenssumme. Man kann sich für drei unterschiedliche Obergrenzen (Basis 3-Monats-Euribor) entscheiden:

Wahlmöglichkeit bei der Laufzeit:

Die vierte Möglichkeit, das Bauspardarlehen, hat auch einen variablen Zinssatz, der jährlich angepasst wird. Was für den Bausparkredit spricht, ist die Zinsobergrenze von 6 Prozent für die gesamte Laufzeit. Zudem ist die Bausparfi nanzierung von der Kreditgebühr befreit. Das Rechtsgeschäft Kreditvertrag ist nämlich mit der sogenannten Kreditsteuer in Höhe von 0,8 Prozent einmalig besteuert. Der Nachteil: Es gibt eine Zinsuntergrenze, die bei 2,9 Prozent liegt.

STICHWORT

3-Monats-Euribor-Zinsen

Das ist der Zinssatz, zu dem sich die Banken untereinander auf drei Monate einen Kredit gewähren. Er richtet sich nach Angebot und Nachfrage. Ist genug Geld am Markt vorhanden, sinkt der Zinssatz. Gibt es zu wenig finanzielle Mittel, steigt er.

Cap-Dahrlehen

Ein Cap-Darlehen ist ein Darlehen mit variablem Zins, bei dem der Zinssatz jedoch eine Zinsobergrenze (den Cap) nicht überschreitet. Das Zinsänderungsrisiko des Darlehennehmers ist aufgrund der vereinbarten Zinsobergrenze begrenzt.

Nutzflächenzahl

Die Nutzflächenzahl gibt das Verhältnis zwischen der gesamten Wohnnutzfl äche zur Netto-Grundfl äche an. Die Berechnungsformel lautet daher: Nutzflächenzahl = 100 x Gesamt-Wohnnutzfläche/ Netto-Grundfläche.