Vorarlbergs Notare informieren über Stolperfallen beim Immobilienverkauf

Diesen Samstag sind die Vorarlberger Notare von 10 bis 12 Uhr mit ihrer Informationskampagne “Immobilien und Notare” in der Dornbirner Fußgängerzone präsent. 15 Notare bieten dabei neben kostenloser Information auch gratis Grundbuchauszüge an. Die wichtigsten Themen werden dabei wohl die Grunderwerbssteuer neu, die Immobilienertragssteuer und die Partifizierung von Eigentumswohnungen sein. Wir haben die wichtigsten Eckpunkte zusammengefasst.

Grunderwerbssteuer Neu (GrESt)

Seit Juni gilt eine neue Regelung der Grunderwerbssteuer. Während früher bei unentgeltlichen Immobiliengeschäften immer der dreifache Einheitswert als Bemessungsgrundlage galt, wird nun nicht mehr zwischen entgeltlich oder unentgeltlich unterschieden. Stattdessen gilt nun immer der Verkehrswert der Immobilie als Bemessungsgrundlage. Im engsten Familienkreis wird hingegen weiterhin der dreifache Einheitswert herangezogen, egal ob entgeltlich oder unentgeltlich. Auch profitiert er vom geringeren Steuersatz von zwei Prozent statt dreieinhalb Prozent. Doch Vorsicht, zum engsten Familienkreis zählen nur die Eltern sowie Kinder wie Stiefkinder. Geschwister hingegen nicht. In den Rechenbeispielen der Notare zeigt sich der Unterschied.

Da der Bruder nicht zum engsten Familienkreis gehört, wird er voll zur Kasse gebeten. Vor Juni wäre diese Erbschaft unter den vergünstigten Steuersatz gefallen, da sie unentgeltlich ist. Die neue Regelung unterscheidet jedoch nicht mehr, ob für den Grunderwerb bezahlt wurde oder nicht. Dies schlägt sich merklich auf die Steuer aus.

Hingegen profitieren Kinder und Eltern von der neuen Regelung, wenn sie Grund aneinander verkaufen wollen. Hier sinkt die Steuer merklich. Wie Notar Richard Forster betont, sind den Betroffenen die Unterschiede meist nicht klar. Er legt daher nahe, sich im Vorfeld von einem Notar beraten zu lassen. Schließlich sei die erste Beratungseinheit bei einem Vorarlberger Notar gratis.

Immobilienertragssteuer (ImmoESt)

Hier gab es bereits 2012 wesentliche Änderungen. Auch Privatpersonen müssen nun Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien mit 25 Prozent versteuern. Früher war dies nur der Fall, wenn sie innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb wieder verkauft wurde. Die wichtigste Ausnahme ist die Hauptwohnsitzbefreiung, die jedoch nur unter engen Grenzen gilt. So muss der Verkäufer die Liegenschaft seit dem Kauf mindestens zwei Jahre durchgehend bewohnt haben oder ihn in den letzten zehn Jahren mindestens fünf Jahre als Hauptwohnsitz genutzt haben. Hier gibt es zahlreiche Stolperfallen, wie das Beispiel der Notare zeigt.

Denn eine Erbschaft gilt nicht als Kauf einer Liegenschaft. In diesem Fall müsste der Verkäufer die vollen 25 Prozent Steuern zahlen, obwohl er die Wohnung seit dem Erwerb als Hauptwohnsitz nutzte. Davon sind auch Übergaben innerhalb des Familienkreises betroffen, wenn im Gegenzug Ausgleichszahlungen geleistet werden, warnt Notar-Partner Andreas Huber.

In Vorarlberg sei es derzeit üblich, dass diese Steuer auf den Käufer abgewälzt werden, erklärt Elmar Hagen, Fachgruppenobmann der Immobilientreuhänder. Dies sei möglich, da die Immobilienpreise bis auf wenige Ausnahmen die letzten Jahrzehnte durchgehend im Steigen begriffen waren. Durch die Steuer habe sich das bereits geringe Angebot zusätzlich verknappt, was diese Preiserhöhung erlaubte. Auch hier sollte man sich im Vorfeld beraten lassen, nicht zuletzt da die Notare zur die Steuerberechnung verpflichtet sind.

Parifizierung

Die Parifizierung von Eigentumswohnungen war die letzten Wochen dank einem OGH-Urteil nicht zuletzt in Vorarlberg ein großes Thema. Betroffen ist davon jeder Wohnungseigentümer, warnt Huber. Grund sei, dass in Vorarlberg in so gut wie allen Fällen das Wohnungszubehör wie Kellerabteile und Parkplätze nicht im Grundbuch eingetragen wurden. Der Notar-Partner empfiehlt nun allen Wohnungseigentümern, eine aus seiner Sicht recht wahrscheinliche Gesetzesänderung abzuwarten.

Einvernehmliche Lösung anstreben

Falls diese nicht in den nächsten Wochen beschlossen werden sollte, könne man eine Eigentümerversammlung des Wohnhauses zusammenrufen. Hier könne man einvernehmlich das Wohnungszubehör in einer Urkunde festlegen. “Das sollte im Regelfall möglich sein”, ist Huber überzeugt. Schließlich war bisher bereits unstrittig, wer welchen Keller oder Parkplatz benutzt.