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Steuerfalle GmbH-Vermietung

Es gilt die Gefahr einer teuren verdeckten Gewinnausschüttung zu beachten
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Die Vermietung einer Immobilie von Gesellschaften an ihre Gesellschafter war und ist immer wieder Thema bei Betriebsprüfungen. Aber nicht nur die Gesellschafter stehen im Visier der Finanz, auch Vermietungen an nahe Angehörige von Gesellschaftern werden immer mehr unter die Lupe genommen. Aus diesem Grund sollten Mietverträge, die zwischen einer Kapitalgesellschaft und einem Gesellschafter bzw. mit nahen Angehörigen abgeschlossen werden, zur Vermeidung unangenehmer Konsequenzen immer bereits selbst einer steuerlichen Prüfung unterzogen werden.

Merkmal Fremdvergleich

Maßgebliches Kriterium zur steuerlichen Akzeptanz ist der Fremdvergleich. Hält diesem der vereinbarte Mietzins nicht stand, liegt eine verdeckte Gewinnausschüttung vor.

Konkret bedeutet das: Liegt ein funktionierender Mietenmarkt vor, wird geprüft, ob die Vermietung der Immobilie an einen Gesellschafter bzw. an nahe Angehörige zu den gleichen Konditionen erfolgt, als würde man sie an einen fremden Dritten vermieten. Ist dies nicht der Fall, wird dem Gesellschafter bzw. dem nahen Angehörigen ein Vorteil zugewendet, der einem Nichtgesellschafter nicht gewährt worden wäre und es liegt eine verdeckte Gewinnausschüttung vor, welche mit 27,5 % Kapitalertragsteuer versteuert wird.

Schriftliche Vereinbarungen

Da bei diesem Fremdvergleich die Beweislast beim Steuerpflichtigen liegt ist zu empfehlen, schriftliche Vereinbarungen über die Vermietung der Objekte abzuschließen. Zur steuerlichen Anerkennung derartiger Vereinbarungen sind folgende Voraussetzungen zu erfüllen:

  • Verträge müssen nach außen hin ausreichend zum Ausdruck kommen.
  • Der Inhalt muss eindeutig und klar sein und jeden Zweifel ausschließen.
  • Der Abschluss muss zwischen Fremden ­unter den gleichen Bedingungen erfolgen.

Kein funktionierender Mietenmarkt

Liegt kein funktionierender Mietenmarkt vor, so erfolgt eine Prüfung anhand einer abstrakten Renditeberechnung. Dabei wird eine Renditemiete in der Bandbreite von 3 % bis 5 % der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten verlangt. Liegt der vereinbarte Mietzins darunter, liegt auch hier eine verdeckte Gewinnausschüttung vor. Wird die Immobilie zu unangemessenen Bedingungen vermietet, ist der Unterschiedsbetrag zwischen der tatsächlichen Miete und dem fremdüblichen Mietzins (bei einem funktionierenden Mietenmarkt) bzw. zwischen der tatsächlichen Miete und dem fiktiv berechneten Mietzins (bei keinem funktionierenden Mietenmarkt) die Bemessungsgrundlage der verdeckten Gewinnausschüttung.

Umsatzsteuerliche Folgen

Was beim Thema Immobilienvermietung an einen Gesellschafter oder dessen nahe Angehörige auch nicht unterschätzt werden darf, ist die umsatzsteuerliche Beurteilung. Auch hier lauern große Risiken, da es zum Ausschluss des Vorsteuerabzuges der kompletten Anschaffungs- und Herstellungskosten kommen kann. Zu diesem Ausschluss kann es jedoch nur dann kommen, wenn keine unternehmerische Tätigkeit vorliegt. Das wäre der Fall, wenn der tatsächlich geleistete Mietzins weniger als 50% des fremdüblichen bzw. des fiktiv berechneten Mietzinses beträgt.

Tipp: Bei der Vermietung von Immobilien an Gesellschafter ist auch aus umsatzsteuerlicher Sicht eine Prüfung aller Voraussetzungen vor dem Beginn der Vermietung zu empfehlen.

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