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s-Immo lehnt Immofinanz-Wunsch nach Sonder-HV ab

s-Immo-CEO Ettenauer lehnt Sonder-Hauptversammlung ab
s-Immo-CEO Ettenauer lehnt Sonder-Hauptversammlung ab ©APA (Archiv)
Die s Immo AG lehnt die von ihrem größten Aktionär Immofinanz AG geforderte außerordentliche Hauptversammlung zur Beseitigung der Stimmrechtsbeschränkung auf 15 Prozent ab. Die Immofinanz hält 26,9 Prozent und möchte die s Immo mehrheitlich übernehmen. "Wir sind nicht gegen das Angebot, sondern wir wollen eine markt- und usancenübliche Abwicklung, Eins nach dem Anderen", sagte s-Immo-Chef Bruno Ettenauer am Donnerstag in einem Agenturen-Online-Call.

Die ursprünglich für 30. April geplant gewesene Hauptversammlung habe man deshalb verschoben, damit die Aktionäre das Offert "sorgfältig prüfen" könnten. Nur vier, fünf Tage seien dafür zu wenig - rechne man die Zeit ab 15. April, wenn das komplette Angebot der Immofinanz vorliegen dürfte, zu dem Vorstand und Aufsichtsrat der s Immo zehn Tage Zeit für Statements haben.

Falls die Immofinanz mehr als 50 Prozent der ausstehenden s-Immo-Aktien angedient bekomme, sei man zu einer unverzüglichen HV bereit, bei der auch über die bestehende Stimmrechtsbeschränkung gesprochen werden könne, gab der CEO zu verstehen. Es sei davon auszugehen, dass das Höchststimmrecht eliminiert werde, wenn die Immofinanz über 50 Prozent der s-Immo-Aktien erhalte.

"Wenn die Immofinanz erfolgreich ist mit der Übernahme, werden wir auch die Abschaffung des Höchststimmrechts unterstützen", sagte Ettenauer im Online-Bilanzgespräch. Es wäre den Aktionären gegenüber aber unfair, würde man sie erst darüber abstimmen lassen, auch wenn es danach womöglich gar keinen Erfolg des Übernahmeangebots gebe. Damit die s-Immo-HV unverzüglich stattfinden könne, sei man bereit, circa drei Wochen vorher dazu einzuladen, gerechnet ab dem voraussichtlich letzten Tag der Einlieferung von s-Immo-Aktien an die Immofinanz, damit die HV dann zum Beispiel eine Woche danach stattfinden könne, sagte Ettenauer.

Die s Immo selbst hält 13,4 Prozent an der Immofinanz, die laut Ettenauer für 477 Mio. Euro angeschafft wurden und Ende 220 einen Buchwert von 478,7 Mio. Euro darstellten. Zum Börsenkurs vom 6. April seien es 522,9 Mio. Euro gewesen. Zudem ist die s Immo mit 6,4 Prozent an der CA Immo beteiligt, deren Vorstandschef Ettenauer von 2006 bis 2015 gewesen ist. Seit Mitte März ist er neuer CEO der s Immo, als Nachfolger von Ernst Vejdovszky, der dem s-Immo-Vorstand seit 2001 angehörte.

Mit den Ergebnissen des schwierigen Corona-Jahres 2020 zeigte sich der s-Immo-Vorstand zufrieden, wenngleich wegen der Pandemie Hotelerlöse fehlten und das Immo-Bewertungsergebnis unter 2019 lag. Beim operativen EBITDA gab es mit 71,1 Mio. Euro (nach 87,0 Mio. Euro) kaum Abstriche. Das Betriebsergebnis (EBIT) sackte aber von 271,4 Mio. auf 101,0 Mio. Euro ab, weil das Bewertungsergebnis nur 39,1 Mio. Euro betrug, nach 192,7 Mio. Euro davor. Die 192,7 Mio. Euro seien rekordverdächtig und wohl nicht so einfach wieder erreichbar, meinte Ettenauer. Um 22,3 Mio. Euro unter 2019 lag das Bewertungsergebnis in CEE, in Österreich um 8,7 Mio. höher, in Deutschland sogar um 52,7 Mio. besser. Nach Nutzungsarten betrachtet legte es in Wohnen um 33 Mio. und bei Büros um 28 Mio. zu, gab bei Retail um 11 Mio. nach und bei Hotels um 14 Mio. Euro.

Der Jahresgewinn ging von 213,3 Mio. auf 56,9 Mio. Euro zurück, es sei aber ein "klar positives Ergebnis in einem sehr schwierigen Umfeld", so Ettenauer. Erneut soll es Dividende geben, wenn auch weniger. Die Dividende soll ungefähr 70 Prozent der Cash-Generierung FFO I ausmachen, das wären um die 40 Cent je Aktie. Beschluss darüber hat der Vorstand noch keinen gefasst. Für 2019 waren 70 Cent/Aktie gezahlt worden - damals betrug der FFO I noch 64,7 Mio. Euro, 2020 nur 42,4 Mio. Euro. Aktuell notierten die Titel bei mit 21,55 Euro, das entspricht 1,59 Mrd. Euro an der Börse. Der Kurs bewegte sich zuletzt knapp unter dem am 25. März von der Immofinanz von 18,04 auf 22,25 Euro aufgebesserten Angebot, das sich inklusive Dividende versteht.

Das Portfolio der s Immo besteht zu etwa 70 Prozent aus Gewerbeimmobilien (Büros, Einkaufszentren und Hotels) und zu 30 Prozent aus Wohnimmobilien. Auch deshalb sieht Vorstandsdirektor Friedrich Wachernig das Unternehmen "sehr gut und professionell aufgestellt, um die Herausforderungen der Pandemie gut zu stemmen", wie er im Bilanzpressegespräch sagte.

Zu 80 Prozent sei man im Portfolio nicht durch Corona betroffen - am massivsten allerdings der Hotelbereich, der wohl noch zwei, drei Jahre für eine gute Performance benötige. Dass sich Büros entsprechend den Kundenbedürfnissen ändern müssten, habe es auch vor Corona schon gegeben. Büros werde es aber weiterhin geben und sie würden weiter stark nachgefragt, denn es sei auch maximal ein Drittel der Jobs überhaupt "homeofficefähig", so Wachernig.

Von den rund 1,232 Mio. m2 Gesamtbestand entfielen Ende 2020 rund 43 Prozent auf Büroimmobilien, 30 Prozent auf Wohnen, 18 Prozent auf Retail und fast 9 Prozent auf Hotelimmobilien. Bei Hotels und Retail habe man schon viele Jahre nichts mehr dazugekauft - diese Bereiche stünden nicht im Fokus, allenfalls besonders gute Gelegenheiten würde man ergreifen. Als mittel- und langfristig "tolles Potenzial für die Aktionäre" bezeichnete Wachernig die 2,5 Mio. m2 große Grundstücksreserve im Berliner Speckgürtel, die sich auf mehr als 30 Liegenschaften verteilen. Diese Flächen wurden großteils für Wohnungen angeschafft, für im Schnitt 14 Euro pro m2. Von der gesamten Fläche des s-Immo-Portfolios, das zum Ultimo etwa 2,477 Mrd. Euro (+4,5 Prozent) wert war, entfielen gut zwei Prozent auf Grundstücke.

(APA)

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