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Raumplanung- und Grundverkehr

Ein Überblick über Änderungen im Raumplanungs- und Grundverkehrsrecht.
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Mit 1. März dieses Jahres sind die Novellen des Vorarlberger Raumplanungs- und Grundverkehrsrechts in Kraft getreten. Ein Kernstück der Novelle des Raumplanungsgesetzes ist, dass Neuwidmungen als Baufläche oder Sondergebiet nur noch befristet erfolgen können. Die Frist für die Bebauung beträgt sieben Jahre. Die Frist beginnt mit Inkrafttreten der Widmung. Gleichzeitig mit der Befristung ist eine Folgewidmung festzulegen, welche nach Ablauf der Frist von sieben Jahren im Flächenwidmungsplan auszuweisen ist, wenn nicht spätestens bis dahin eine rechtmäßige Bebauung erfolgt ist bzw. begonnen wurde. Durch die Befristung der Widmung soll sichergestellt werden, dass ein neu gewidmetes Grundstück innerhalb der gesetzlich festgelegten Frist von sieben Jahren widmungsgemäß verwendet wird und keine Widmungen mehr „auf Vorrat“ erfolgen. Alternativ dazu können die Eigentümer mit der Gemeinde auch eine Verwendungsvereinbarung über die fristgerechte Nutzung abschließen – diesfalls ist die Widmung unbefristet. Hinsichtlich bereits vor dem 1. März 2019 als Baufläche gewidmeter Flächen ändert sich nichts, da die Gesetzesänderungen nur auf Widmungen bzw. Rechtserwerbe ab dem 1. März 2019 Anwendung finden.

Änderungen im Grundverkehrsgesetz

Neu vom Grundverkehrsgesetz erfasst sind als Baufläche gewidmete, unbebaute Grundstücke. Der Erwerb von unbebauten Baugrundstücken bedarf nun einer Erklärung des Käufers, das unbebaute Baugrundstück innerhalb einer Frist von 10 Jahren einer Bebauung zuzuführen. Von dieser Erklärungspflicht gibt es allerdings diverse Ausnahmen. So besteht die Möglichkeit einmalig eine unbebaute Baufläche bis zu 800 m² zu erwerben, ohne dass damit eine Bebauungsfrist verbunden ist. Vererbt, verschenkt oder verkauft jemand ein unbebautes Baugrundstück innerhalb der Familie, ist dies ebenfalls ohne Bebauungsfrist möglich. Auch zugunsten von Unternehmen besteht eine Ausnahme von dieser Bebauungsfrist. So ist der Erwerb von einem unmittelbar an ein Grundstück mit einer Betriebsanlage angrenzenden unbebauten Baugrundstück bis zu einer Größe von 3000 m² je Betriebsstandort ohne Bebauungsfrist möglich.

„Absolute“ Obergrenze

Neu ist auch die absolute Obergrenze beim Erwerb von unbebauter Baufläche. Wer in Summe schon mehr als 5 ha an unbebauter Baufläche besitzt, kann keine weiteren Bauflächen mehr erwerben. Davon ausgenommen sind neben der öffentlichen Hand auch gemeinnützige und gewerbliche Bauträger. Eine weitere Ausnahme gilt für Unternehmen, sofern der Erwerb zum Zweck der Entwicklung von Betriebsstandorten erfolgt und dieser Zweck in einem Zeitraum von bis zu sieben Jahren realisiert werden soll. Nach Ablauf der Bebauungsfrist hat die Grundverkehrs-Landeskommission die rechtmäßige Bebauung zu überprüfen. Für den Fall, dass der Rechtserwerber der Bebauungserklärung nicht nachgekommen ist, hat dieser das betroffene Grundstück der Standortgemeinde zum Erwerb anzubieten. Können sich Erwerber und Gemeinde innerhalb eines Jahres nicht über die Erwerbsbedingungen einigen, ist das Grundstück auf Antrag der Grundverkehrs-Landeskommission zu versteigern.

Aufgrund der durch die Novelle gesteigerten Komplexität von Immo­bilientransaktionen ist schon im Vorfeld sachkundige Beratung empfohlen.
Dr. Maximilian Lingenhöle, Rechtsanwalt in Dornbirn

Kurz informiert

Die wichtigsten Eckpunkte der Novelle sind befristete Neuwidmungen in Bauland, zeitlich vorgegebene Bauverpflichtungen und Größenbegrenzungen beim Erwerb von Grundstücken. Ziel ist die Vermeidung von Baulandhortung und die Sicherstellung des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden.

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