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Nichts Neues im Mietrecht?

Der Oberste Gerichtshof mit neuen Hinweisen zur Vertragsgestaltung.
Hier weitere Rechtsthemen.

Die vom Gesetzgeber viel versprochene und lang ersehnte Reform des österreichischen Mietrechts lässt weiter auf sich warten. Eine von der Vorgängerregierung in Angriff genommene Überarbeitung scheiterte – neben unterschiedlichen politischen Interessen – letztlich an den Neuwahlen. Daher muss sich der Praktiker im Mietrechts-Dschungel derzeit noch mit den Urteilen des Obersten Gerichtshofs (OGH) begnügen.

Abschaffung Mietvertragsgebühr
Immerhin sei an dieser Stelle – als eine der erfreulicheren Maßnahmen am Ende der letzten Legislaturperiode – noch die Abschaffung der Mietvertragsgebühr erwähnt. Mit Wirksamkeit vom 11. 11. 2017 wurden Verträge über die Miete von Wohnräumen von der Gebühr befreit. Aber Achtung: Mietverträge über Geschäftsräumlichkeiten sind nach wie vor gebührenpflichtig. Was bei Misch­nutzungen gilt, hat der Gesetzgeber offen gelassen. In der Praxis gibt die überwiegende Nutzung den Ausschlag, die anhand des Flächenausmaßes beurteilt wird.

Kompliziertes Mietrecht
Ansonsten zeigt sich beim Blick auf das österreichische Mietrecht 36 Jahre nach Inkrafttreten des Mietrechtsgesetzes ein katas­trophales Bild. Das Mietrecht einem juristischen Laien erklären zu wollen, ist nahezu unmöglich. Selbst dem routinierten Praktiker erschließt sich das Mietrecht – neben dem Studium der Gesetze, der Übergangsbestimmungen, der Vorgängergesetze, des Konsumentenschutzes sowie allfälliger Förderungsrechtsmaterien – nur noch durch das Prüfen der umfangreichen Rechtsprechung. In diesem Zusammenhang sind die sogenannten „Klauselentscheidungen“ des OGH zu einzelnen Klauseln in Mietverträgen geradezu eine Wohltat an Klarheit und für Vertragserrichter wertvoll.

Zulässige und unzulässige Klauseln
In seiner jüngsten Klauselentscheidung vom 21. 11. 2017 (6ob181/17m) hatte der OGH wieder einmal unterschiedlichste Klauseln zu beurteilen. Unter anderem hielt er für

zulässig: „Der Mieter verzichtet hinsichtlich allfälliger von ihm vorgenommener Investitionen auf die Geltendmachung von Ersatzansprüchen gemäß §§ 1097 iVm 1037 ABGB. Es steht ihm sohin kein Anspruch auf Ersatz für nützlichen Aufwand zum überwiegenden Vorteil des Vermieters zu, sofern nicht im Einzelfall anderes zwischen den Vertragsteilen vereinbart wird (mit Ausnahme des § 10 MRG).“

unzulässig: „Geringfügige Mängel, die einer Nutzung zum vereinbarten Vertragszweck nicht entgegenstehen, berechtigen den Mieter nicht zur Verweigerung der Übernahme.“

zulässig: „Der Mieter hat sämtliche Schäden, die er oder ihm zuzurechnende Personen (insbesondere Mitbewohner, gebetene Gäste, Gehilfe, Angestellte, Kunden) schuldhaft verursacht haben, unverzüglich auf eigene Kosten von einem befugten Unternehmen beheben zu lassen. Dies gilt insbesondere auch für Schäden, die aus der schuldhaften Verletzung seiner Wartungs-, Instandhaltungs- bzw. Anzeigepflicht entstanden sind.“

 

©MMag. Dr. Gregor Lässer, Rechtsanwalt in Dornbirn

“Die neueste Klausel­entscheidung des OGH zum Mietrecht ist für den Praktiker bei der Vertragsgestaltung hilfreich und interessant.”

Hinweis:
Die vom OGH geprüften Klauseln können bei Einzelvereinbarung zwischen Mieter und Vermieter gültig sein. Die Klauselentscheidungen beziehen sich auf Verträge von Vermietern, die den Konsumentenschutz beachten müssen. Eine rechtliche Beratung beim Erstellen von Mietverträgen ist jedenfalls zu empfehlen.

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