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Immo-ESt Sonderfall Mietkauf

Verwaltungsgerichtshof-Erkenntnis brachte Klarheit für Mietkaufmodelle
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Veräußert ein Steuerpflichtiger eine in seinem Eigentum befindliche Liegenschaft, ­unterliegen die daraus erzielten Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen grundsätzlich der Immobilienertragsteuer in Höhe von 30 Prozent.  Bei Erfüllung gewisser Voraussetzungen ist ein etwaiger Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf einer Liegenschaft steuerfrei. So ist der Veräußerungsgewinn von der Steuer befreit, wenn das Eigenheim oder die ­Eigentumswohnung dem Steuerpflichtigen ab Anschaffung oder Herstellung für mindestens zwei Jahre als Hauptwohnsitz gedient hat (Hauptwohnsitzbefreiung).

Darüber hinaus wurde mit dem 1. ­Stabilitätsgesetz 2012 eine zweite Hauptwohnsitz­befreiung kodifiziert, die besagt, dass ­Einkünfte aus der Veräußerung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden von der Immobilienbesteuerung dann ­ausgenommen sind, wenn das Eigenheim oder die Eigentumswohnung dem Steuerpflichtigen innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird.

Aktuelle Entwicklungen

Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) hat vor Kurzem in einem Erkenntnis festgestellt, dass die zweite Hauptwohnsitzbefreiung einem Steuerpflichtigen auch im Fall eines Mietkaufmodells zustehen muss, und zwar unabhängig davon, ob der Steuerpflichtige erst kurz vor Verkauf Eigentümerstellung erlangte und davor die Wohnung lediglich als Mieter nutzte.

Sonderfall Mietkaufmodell

Mit diesem Erkenntnis widerspricht der VwGH der ständigen Rechtsprechung des Bundesfinanzgerichtes und der Ansicht der Finanzverwaltung zur Anwendbarkeit der Hauptwohnsitzbefreiung bei Mietkaufmodellen. Für die zweite Hauptwohnsitzbefreiung ist es nicht erforderlich, dass über einen ununterbrochenen Zeitraum von fünf Jahren auch eine Eigentümerstellung oder die Anwartschaft auf Wohnungseigentum vorliegt. Es reicht, wenn zum Verkaufszeitpunkt die Eigentümerstellung gegeben ist. Ausschlaggebend für die Anwendung der Hauptwohnsitzbefreiung ist die mindestens fünfjährige durchgehende Nutzung als Hauptwohnsitz, wobei Zeiten, in denen die Wohnung im Rahmen eines Mietverhältnisses genutzt wurden anzurechnen sind.

Beispiel aus der Praxis

Ein Steuerpflichtiger schließt im Mai 2007 einen Mietvertrag mit einer gemeinnützigen Bauvereinigung über eine Wohnung ab. Gleichzeitig mit dem Mietvertrag wird eine Option zum Kauf der Wohnung vereinbart, die nach zehn Jahren ausgeübt wird. Ein Kaufvertrag unter Anrechnung des bisher geleisteten Mietzinses auf den Kaufpreis wird abgeschlossen und der Steuerpflichtige erwirbt die Wohnung. Kurz darauf, im Februar 2018, veräußert der Steuerpflichtige seinerseits die gegenständliche Wohnung. Entsprechend der aktuellen Judikatur kann der Steuerpflichtige die (zweite) Hauptwohnsitzbefreiung geltend machen, da er im Verkaufszeitpunkt Eigentümer der Wohnung war und die Wohnung dem Steuerpflichtigen innerhalb der letzten zehn Jahre zumindest fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat. Es ist laut dem Verwaltungsgerichtshof (VwGH) für die Inanspruchnahme der Befreiungsbestimmung nicht erforderlich, dass der Steuerpflichtige vor Verkauf zumindest fünf Jahre Eigentümer der Wohnung war. Ein etwaiger Veräußerungs­gewinn ist daher nach neuer Rechtsprechung von der Immobilienertrag­steuer befreit.

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