Förderungen beim Immobilienkauf: Diese Zuschüsse solltest du kennen

Der Traum vom Eigenheim - ob Eigentumswohnung in der Stadt oder Haus im Grünen - bleibt für viele Menschen in Österreich ein zentrales Lebensziel. Zugleich ist der Erwerb von Wohnraum mit erheblichen finanziellen Belastungen verbunden, besonders für Jungfamilien oder Erstkäufer.

Um diese zu reduzieren und den Zugang zu Eigentum zu erleichtern, bieten Bund, Länder und Gemeinden zahlreiche Förderprogramme an. Diese unterscheiden sich nicht nur regional, sondern auch danach, ob es sich um eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus handelt – etwa bei der maximalen Wohnnutzfläche, der Förderhöhe oder den energetischen Anforderungen. Hier ein Überblick.

Wohnbauförderung: Regelung und Anspruch

Ein zentrales Instrument zur Finanzierung von Immobilien ist die Wohnbauförderung, die verschiedene finanzielle Unterstützungen zum Bau, Kauf oder zur Sanierung von Wohnraum bietet. Sie ist in Österreich nicht bundesweit einheitlich geregelt, sondern wird auf Landesebene organisiert.

Es gibt sowohl Bundes- als auch Landesförderungen, die in Form von Darlehen, Zuschüssen oder Wohnbeihilfen gewährt werden können. Die genauen Bedingungen und Förderhöhen variieren je nach Bundesland und Förderprogramm, auf der Online-Plattform finanz.at sind beispielsweise ein Rechner sowie detaillierte Infos der Länder zu finden.

In der Regel wird die Förderung in Form von zinsgünstigen Darlehen, einmaligen Zuschüssen oder Annuitätenzuschüssen vergeben. Die Darlehen zeichnen sich durch besonders niedrige Zinssätze (häufig unter 1 Prozent) und lange Laufzeiten von bis zu 30 Jahren aus. Annuitätenzuschüsse reduzieren die monatliche Belastung durch die Rückzahlung von Bankkrediten. In manchen Bundesländern – vor allem im ländlichen Raum – werden zusätzlich Baukostenzuschüsse, Grundstücksförderungen oder Nebenkostenbeiträge angeboten.

Damit Antragsteller Anspruch auf die Wohnbauförderung haben, müssen sie in der Regel mehrere Voraussetzungen erfüllen:

Ein gutes Beispiel für die Anwendung dieser Richtlinien ist die Wohnbauförderung der Stadt Wien, die ausschließlich für den Erwerb von geförderten Eigentumswohnungen in Neubauten zur Verfügung steht. Förderfähig sind laut der Stadt Wien dabei ausschließlich Projekte, die in Kooperation mit der Stadt errichtet werden und bestimmte bauliche, soziale und ökologische Standards erfüllen – etwa barrierefreie Zugänge, begrünte Gemeinschaftsflächen oder energiesparende Bauweise. Die Förderung erfolgt in Form eines Wohnbaudarlehens mit fixer Verzinsung, das sich nach der Wohnnutzfläche und dem Haushaltseinkommen richtet. Zusätzlich werden unter bestimmten Voraussetzungen auch Zuschüsse zu Betriebskosten oder Aufzugsanlagen gewährt.

Zweckzuschüsse der Bundesländer

Neben den klassischen Wohnbauförderungen der Bundesländer gibt es auch direkte Unterstützungsmaßnahmen des Bundes, insbesondere in Form von Zweckzuschüssen. Diese spielen seit 2024 eine zentrale Rolle in der österreichischen Wohnbaupolitik. Konkret stellt der Bund den Ländern im Rahmen des sogenannten Wohn- und Baupakets in den Jahren 2024 bis 2026 insgesamt eine Milliarde Euro zur Verfügung. Die Mittel werden laut dem Bundesministerium für Finanzen (BMF) im Rahmen von Artikel-15a-Vereinbarungen an die Bundesländer vergeben, mit dem Ziel, den leistbaren Wohnbau zu stärken, Sanierungen zu forcieren und Eigentum zu fördern.

Das Besondere an den Zweckzuschüssen ist, dass sie nicht direkt an Privatpersonen ausbezahlt werden, sondern den Ländern zur Verfügung stehen, um bestehende oder neue Förderprogramme zu verstärken. Dadurch können diese Mittel auf Landesebene flexibel eingesetzt werden – zum Beispiel zur Aufstockung von Wohnbauförderungsbudgets, zur Schaffung neuer Zuschussmodelle für Jungfamilien, zur Entlastung bei Baunebenkosten oder als Bonus für energieeffiziente Bauweise.

In der Praxis sieht das wie folgt aus: Ein Bundesland kann mit diesen Zweckzuschüssen die Zahl der geförderten Eigentumswohnungen erhöhen, die Förderhöhe pro Projekt anheben oder zusätzliche Zielgruppen – etwa junge Erwachsene, Alleinerziehende oder Rückkehrer aufs Land – ansprechen. Auch im Bereich der Sanierungsförderung werden Mittel aus dem Zweckzuschuss eingesetzt, etwa um thermische Sanierungen mit Bonuszahlungen zu verstärken oder alternative Heizsysteme wie Wärmepumpen gezielt zu fördern.

Die Voraussetzungen zur Nutzung dieser indirekten Fördermittel orientieren sich laut BMF an den jeweiligen Förderrichtlinien des Bundeslands, innerhalb dessen man eine Immobilie kauft oder saniert. Das bedeutet: Wer beispielsweise in Oberösterreich eine Eigentumswohnung in einem Neubauprojekt erwirbt, profitiert möglicherweise davon, dass ein Teil der Baukosten durch Zweckzuschüsse mitfinanziert wurde – ohne dies im Detail zu sehen. In Niederösterreich wiederum wurden mit diesen Mitteln zusätzliche Einmalzuschüsse für Jungfamilien in Höhe von bis zu 10.000 Euro ermöglicht (siehe vorheriger Abschnitt). Bitte informieren Sie sich bei der jeweiligen Landesverwaltung über die Details.

Auch wenn die Zweckzuschüsse nicht als eigene Förderanträge beantragt werden können, ist ihr indirekter Nutzen für Immobilienkäufer beträchtlich, da sie die Gestaltungsspielräume der Länder erweitern und zur Verbesserung bestehender Fördermodelle beitragen. Gerade vor dem Hintergrund gestiegener Bau- und Finanzierungskosten leisten sie einen wichtigen Beitrag zur sozialen Abfederung.

Eine Übersicht über die Verwendung dieser Mittel und die konkreten Maßnahmen je Bundesland stellt das Finanzministerium regelmäßig bereit. Auch Banken und Wohnbauförderstellen können im Beratungsgespräch Auskunft darüber geben, ob ein Projekt ganz oder teilweise von diesen Bundesmitteln profitieren könnte.

Förderungen für Jungfamilien

Ein zentrales Anliegen der aktuellen Wohnbauförderpolitik in Österreich ist die gezielte Unterstützung von Jungfamilien beim Erwerb von Eigentum. Angesichts steigender Baukosten, hoher Zinsen und schwieriger Eigenmittelbeschaffung ist der Einstieg ins Eigentum für junge Haushalte besonders herausfordernd. Aus diesem Grund enthalten das Wohn- und Baupaket des Bundes und die Zweckzuschüsse an die Länder mehrere spezifisch auf Jungfamilien zugeschnittene Maßnahmen, die auf Landesebene in konkrete Fördermodelle umgesetzt wurden, wie unter anderem auf der Online-Plattform treffpunkt-finanzieren.at aufgeschlüsselt wird.

Die Definition von "Jungfamilie" ist dabei nicht bundesweit einheitlich geregelt, sondern richtet sich nach den Richtlinien des jeweiligen Bundeslands. In den meisten Fällen gilt ein Haushalt als Jungfamilie, wenn:

Ein Beispiel für eine konkret umgesetzte Maßnahme aus dem Wohnbaupaket ist der Einmalzuschuss in Niederösterreich, der im Jahr 2024 eingeführt wurde: Jungfamilien, die ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung erwerben und dafür ein Bankdarlehen aufnehmen, erhalten 5 Prozent der Kreditsumme (maximal 10.000 €) als nicht rückzahlbaren Zuschuss. Dieser Zuschuss soll die Eigenmittelquote verringern und die Kreditbelastung senken. Förderfähig sind sowohl Neubauten als auch der Erwerb bestehender Objekte, sofern diese als Hauptwohnsitz genutzt werden. Andere Bundesländer setzen die Zuschüsse unterschiedlich um: In Oberösterreich etwa wurde im Rahmen des Wohnbaupakets der Zinszuschuss für Jungfamilien erhöht, wodurch die effektive Belastung aus dem Landesdarlehen in den ersten zehn Jahren deutlich sinkt. In Kärnten wird der Förderkredit für Jungfamilien durch zusätzliche Kinderzuschläge ergänzt: Für jedes im Haushalt lebende Kind erhöht sich der Förderbetrag um einen fixen Aufschlag.

Die Förderungen unterscheiden laut dabei in vielen Fällen zwischen Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern. So sind Baukostenzuschüsse oder Grundstücksvergünstigungen häufiger beim Hauskauf vorgesehen – vor allem im ländlichen Raum, um der Abwanderung entgegenzuwirken. Eigentumswohnungen, insbesondere in geförderten Neubauprojekten, profitieren hingegen oft von fixierten Kaufpreisen, zusätzlichem Wohnbaudarlehen oder verringerten Mindest-Eigenmitteln. Wichtig ist: Die Förderungen für Jungfamilien müssen in der Regel vor oder unmittelbar nach Abschluss des Kaufvertrags beantragt werden – eine rückwirkende Förderung ist selten möglich. Außerdem müssen viele Fördermodelle mit einem Eigenmittelanteil kombiniert werden – in der Praxis bedeutet das oft, dass etwa 10 bis 20 Prozent der Gesamtkosten selbst aufgebracht werden müssen.

Wer eine Wohnung oder ein Haus erwerben möchte, sollte sich laut BMF unbedingt frühzeitig bei der Wohnbauförderstelle des Bundeslands über die aktuellen Fördermodelle informieren. Derzeit werden diese Programme vielerorts auch durch die Zweckzuschüsse des Bundes zusätzlich dotiert, was in einigen Fällen zu zeitlich begrenzten Bonuszahlungen oder Sonderkonditionen führt.

Finanzielle Unterstützung bei Sanierungen

Nach dem abrupten Stopp im Dezember 2024 hat die Regierung die Wiederaufnahme der Sanierungsoffensive angekündigt. Bis 2030 sollen der Heizkesseltausch und die thermische Sanierung von Gebäuden mit 1,8 Mrd. Euro gefördert werden. Neu ist, dass nur noch bis zu 30 Prozent der Gesamtkosten gefördert werden, nach bis zu 75 Prozent im alten Modell. Förderanträge können ab Mitte November auf https://www.sanierungsoffensive.gv.at/ gestellt werden. Leistungen, die ab dem 3. Oktober durchgeführt werden, sind bereits rückwirkend förderfähig. Auch eine Kombination mit Länderförderungen bleibt weiterhin möglich, um die Gesamtförderung aufzubessern.

Wie bei der vorangegangenen Sanierungsoffensive gebe es zwei Instrumente: Den "Kesseltausch" (früher: "Raus aus Öl und Gas"), mit dem der Umstieg auf umweltfreundliche Heizsysteme gefördert wird, und den "Sanierungsbonus" (Name unverändert), über den der Tausch von Fenstern oder Fassadendämmungen unterstützt werden. Beide Instrumente werden aus dem gleichen Fördertopf finanziert.

Die Förderung energetischer Sanierungsmaßnahmen in Österreich ist derzeit stark von eigenen Programmen der Bundesländer geprägt. Beispielsweise bietet die Stadt Wien über den wohnfonds_wien Förderungen für thermisch-energetische Sanierungen an. Gefördert werden Maßnahmen wie Dämmung der Gebäudehülle, Austausch von Fenstern und Außentüren sowie der Umstieg auf klimafreundliche Heizsysteme. Die Förderhöhe variiert je nach Maßnahme und Gebäudeart, mit nicht rückzahlbaren Zuschüssen von bis zu 1.500 Euro, maximal jedoch 50 Prozent der förderungsfähigen Kosten. Weitere Informationen und Beratung dazu bietet die Servicestelle Hauskunft des wohnfonds_wien.

Auch das Land Niederösterreich unterstützt Sanierungsmaßnahmen mit einem Annuitätenzuschuss von 4  Prozent der förderbaren Sanierungskosten über zehn Jahre. Gefördert werden sowohl umfassende Sanierungen mit Energieausweis als auch Einzelmaßnahmen ohne Energieausweis. Detaillierte Informationen dazu sind auf der Website des Landes Niederösterreich zu finden.

Für Auskünfte zu den weiteren Fördermöglichkeiten für Sanierungsprojekte in den Bundesländern empfiehlt sich, die einzelnen Programme und Voraussetzungen der jeweiligen Landesregierungen zu prüfen (Informationen dazu finden sich auf der jeweiligen Landeswebsite) und gegebenenfalls eine Energieberatung in Anspruch zu nehmen.

Steuerliche Erleichterungen beim Immobilienkauf

Neben direkten Förderungen und Zuschüssen profitieren Käufer von Wohnimmobilien in Österreich aktuell auch von einer Reihe steuerlicher Entlastungen, die den Erwerb deutlich erleichtern können – insbesondere für Eigennutzer.

Eine zentrale Maßnahme betrifft die seit 1. April 2024 geltende Gebührenbefreiung für Wohnimmobilien, die zur Eigennutzung erworben werden. Diese gesetzliche Regelung sieht vor, dass beim Kauf von Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern keine Eintragungsgebühr ins Grundbuch (normalerweise 1,1 Prozent des Kaufpreises) sowie keine Pfandrechtseintragungsgebühr (1,2 Prozent der Darlehenssumme) fällig wird – und zwar bis zu einem Immobilienwert bzw. einer Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro. Die Gebührenbefreiung gilt ausschließlich für den Ersterwerb von Eigenheimen zur Begründung eines Hauptwohnsitzes und ist aktuell bis zum 30. Juni 2026 befristet. Um in den Genuss dieser Entlastung zu kommen, ist ein entsprechender Meldezettel-Nachweis erforderlich, dass die Immobilie vom Käufer selbst bewohnt wird, wie der Online-Marktplatz ImmoScout24 berichtet.

Darüber hinaus enthält das Regierungsprogramm den Plan, die Grunderwerbsteuer beim erstmaligen Eigenheimerwerb abzuschaffen. Bislang beträgt diese Steuer 3,5 Prozent des Kaufpreises. Die genaue Ausgestaltung dieser Entlastung ist derzeit noch in Ausarbeitung – eine Umsetzung könnte ab 2026 folgen.

Mit 1. Juli 2025 treten allerdings auch neue steuerliche Verschärfungen in Kraft: Wer ein Grundstück nach dem 31. Dezember 2024 in Bauland umwidmen lässt und anschließend verkauft, muss künftig einen 30-prozentigen Umwidmungszuschlag auf den Veräußerungsgewinn entrichten. Ziel dieser Maßnahme ist es, spekulative Gewinne aus Umwidmungen verstärkt zu besteuern und Bodenspekulation einzudämmen.

Ebenfalls ab Juli 2025 wird die Grunderwerbsteuer bei sogenannten Share Deals neu geregelt. Während bislang erst bei der Übertragung von 95 Prozent der Anteile an eine grundbesitzenden Gesellschaft Grunderwerbsteuer ausgelöst wurde, wird diese Grenze nun auf 75 Prozent gesenkt. Damit soll verhindert werden, dass Immobilienkäufe über Firmenkonstruktionen steuerlich begünstigt abgewickelt werden können.

Ein weiterer steuerpolitischer Vorstoß betrifft den Vorsteuerabzug bei Luxusimmobilien: Im Rahmen der aktuellen Steuerreform ist geplant, die Möglichkeit zur Vorsteuerabzugsfähigkeit bei besonders hochpreisigen Immobilienprojekten einzuschränken. Die genaue Definition des Begriffs "Luxusimmobilie" wird derzeit noch rechtlich konkretisiert. Diese Maßnahme soll vor allem Missbrauch bei Projektentwicklungen und hochpreisigen Investitionen unterbinden.

Insgesamt zeigt sich: Ob Wohnung oder Haus – Förderungen können den Immobilienkauf erheblich erleichtern. Während Käufer von Eigentumswohnungen häufig von geförderten Bauträgerprojekten profitieren, eröffnen sich beim Erwerb von Einfamilienhäusern zusätzliche Möglichkeiten, etwa über energetische Sanierungsmaßnahmen oder kommunale Zuschüsse im ländlichen Raum. Wichtig ist eine frühzeitige und umfassende Information über die jeweils zuständigen Förderstellen sowie eine präzise Einhaltung der Antragsfristen.

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(Red)