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Die echte Rendite von Vorsorgewohnungen

Vorsorgewohnungen werden von „Beratern“, Bauträgern und Maklern als Investition mit guter Rendite angeboten, ohne dass viele davon überhaupt wissen, von welcher Rendite sie reden.
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Geworben wird immer mit sehr oberflächlichen Zahlen. Wenn man bei einer Vorsorgewohnung eine Renditeangabe liest, ist dies meist die Mietrendite auf den Kaufpreis. Das heißt Kaufpreis 234.000 Euro, erwarteter Mietertrag netto 6912 Euro p. a. – Rendite 2,95 Prozent. Niemand erklärt aber, was diese Zahl für den potenziellen Käufer überhaupt bedeutet.

Ausschlaggebende Faktoren

Welche Faktoren sind für ein Investment wirklich ausschlaggebend? Dies sind der Kaufpreis netto, die Kaufnebenkosten, die Nettomiete und die laufenden Kosten. Dazu kommt der Eigenkapitaleinsatz in Prozent und die Höhe der Bankfinanzierung. Und ganz wichtig ist die erwartete Wertsteigerung einer Wohnung. Für den Investor zählt immer nur der Ertrag, gerechnet auf das eingesetzte Kapital. Das heißt man addiert zum Kaufpreis die Kaufnebenkosten und kommt so zu den gesamten Anschaffungskosten. Wenn man die Wohnung (siehe oben) z. B. mit 30 Prozent Eigenkapitaleinsatz kauft, dann investiert man 77.220 Euro und finanziert 180.180 Euro – das sind bei guter Bonität in etwa 3333 Euro Zinskosten p. a. Von der erwarteten Jahresmiete (6912 Euro) zieht man diese Zinskosten ab und auch Kosten für Instandhaltung und durchschnittlichem Leerstand (in etwa 550 Euro p. a.) ­Somit hat man einen Nettoertrag von 3027 Euro. Diesen dividiert man durch den Eigenkapitaleinsatz und bekommt so den Ertrag auf das eingesetzte Kapital – das wäre in diesem Fall 3,9 Prozent p. a.

Effekt der Wertsteigerung

Nun kommt der Effekt der Wertsteigerung. In Bregenz kann man konservativ mit rund drei Prozent Wertsteigerung
p. a. rechnen. Für Neubauwohnungen gilt, dass diese (wie ein neues Auto) zuerst weniger Wert werden und erst nach etwa sieben Jahren eine Wertsteigerung erfahren (quasi wie Oldtimer). Diese drei Prozent wirken sich aber auf den gesamten Wert der Wohnung aus und man bekommt diese auf das eingesetzte Kapital angerechnet. Das bedeutet in dem Fall: 7020 Euro Zusatzertrag p. a. Dieser Zusatzertrag ist vorerst nur stille Reserve und man muss ihn auch nicht versteuern. Diesen Ertrag erhält man erst beim Verkauf der Wohnung. Die Auswirkung ist aber dramatisch. Laufender Ertrag plus Wertsteigerung ergeben bei unserem Beispiel eine Rendite auf das eingesetzte Kapital von 13 Prozent p. a. Das ist die echte Rendite. Der Effekt, der zu dieser echten Rendite führt, ist einerseits durch den Einsatz von „billigem“ Fremdkapital zurückzuführen und andererseits der Wertgewinnung. Was die Wertsteigerung betrifft, sind in der Regel Altbauwohnungen in zentralen Lagen wesentlich vorteilhafter einzuschätzen als Neubauwohnungen, welche oft an der Peripherie sind. Kurz gesagt, eine Altbauwohnung um 4000 Euro/m² im Zentrum von ­Bregenz wird immer mehr Ertrag bringen als eine Neubauwohnung um 5000 Euro/m² am Rande der Stadt. Wenn man die Vorsorgewohnung nachrechnet, den ursprünglichen Kaufpreis prüft und ihn mit den aktuellen Kauf­preisen vergleicht, wird man sehen, dass die Rechnung stimmt und das Investment gut war.

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